Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов

4. Повлиял ли на вашу оценку недвижимости тот факт, кто относится к потенциальным лицам, инвестирующим в недвижимость? (Например, отличался ли бы ваш анализ, если бы основными инвесторами были: физические лица, изначально занятые недвижимостью, или институциональные инвесторы?)

5. Как бы вы в своей оценке учли отсутствие ликвидности?

6. Вас попросили оценить офисное здание в Орландо, штат Флорида, со следующими характеристиками:

• Здание было построено в 1988 г. и имеет 300 000 кв. футов площади, предназначенной для сдачи в аренду.

• Затраты на первоначальное строительство и восстановление составляют 3 млн. долл.

• Заполнение здания продолжалось два года. Ожидаемый уровень занятости площадей в первые два года:

• Согласно ожиданиям, рыночная арендная плата за помещения этого здания в среднем будет составлять 15,00 долл. за кв. фут в текущем году, что основывается на средней арендной плате в близлежащих зданиях.

• Рыночная арендная плата в течение пяти лет будет расти на 5 % в год, а после этого на 3 % в бесконечности.

• Предполагается, что переменные операционные затраты будут составлять 3,00 долл. на кв. фут и, согласно ожиданиям, будут расти теми же темпами, что и арендная плата. Постоянные затраты в 1994 г. составляли 300 000 долл. и, как ожидается, всегда будут расти на 3 %.

• Ожидаемые налоги на недвижимое имущество в первый год составят 300 000 долл., после чего будут расти на 3 % в год. Допускается, что все съемщики заплатят свою пропорциональную долю увеличения налогов на недвижимое имущество, превышающего 3 % в год.

• Ставка налога на прибыль составляет 42 %.

• Стоимость заимствования до уплаты налогов составляет 8,25 %. Кроме того, предполагается, что здание должно финансироваться на 30 % из собственного капитала и на 70 % за счет долга.

• Данные опроса показывают, что инвестирующие в собственный капитал в сфере недвижимости требуют доходности на свои инвестиции 12,5 %.

а) На основе ожидаемых денежных потоков определите стоимость здания.

б) Определите стоимость только участия в собственном капитале в этом здании.

7. Вы пытаетесь оценить то же самое здание на основе сопоставимых видов недвижимости, проданных в последние годы. Известно о шести продажах зданий сопоставимого размера в близлежащей области.

а) Оцените стоимость здания на основе цены за 1 кв. фут.

б) Оцените стоимость здания на основе соотношения цена/валовая арендная плата.

в) Какие допущения вы делаете при оценке здания на основе сопоставимых видов недвижимости? Назовите некоторые из них.

Глава 27. ОЦЕНКА ПРОЧИХ АКТИВОВ

Один из фундаментальных принципов данной книги состоит в том, что все активы, как финансовые, так и реальные, можно систематически оценивать, используя традиционные модели оценки. Основная часть этой книги посвящена изучению оценки акций, но в предыдущей главе область использования моделей оценки расширяется и на недвижимость. В данной главе рассматриваются прочие активы, как правило, считающиеся уникальными и отличными от других, а также предпринимается попытка оценить их, используя принципы, развитые в предыдущих главах. Соответственно, в ней рассматриваются способы оценки широкого класса активов, начиная от лицензий (франшиз) и заканчивая пятизвездочным рестораном.

Хотя рассматриваемые в данной главе активы, обладают отличными от других характеристиками и привлекают инвесторов иного рода, их можно широко классифицировать, разбив на три категории:

1. Активы, от которых ожидают, что они с течением времени будут создавать денежные потоки, поэтому их можно будет оценивать с помощью моделей дисконтированных денежных потоков.

2. Активы, не генерирующие денежные потоки, но создающие стоимость, поскольку они относятся к редким и воспринимаются как ценные (предметы коллекционирования, монеты) и/или обладают полезностью для своих владельцев (антиквариат, живопись). Эти активы можно оценивать, используя сравнительную оценку.

3. Активы, не генерирующие денежные потоки, но имеющие стоимость при наступлении определенных обстоятельств, т. е. обладающие характеристиками опциона. Эти активы можно оценивать, используя модели оценки условных требований.

В границах каждой категории наблюдается удивительное число общих свойств, которые одинаково характерны как для различных активов, так и для финансовых активов, описанных в одной из предыдущих глав.

АКТИВЫ, СОЗДАЮЩИЕ ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ

Стоимость некоторых активов вытекает из их способности создавать денежные потоки для своих владельцев. Стоимость таких активов является функцией ожидаемых денежных потоков в будущем и неопределенности, связанной с ними. Базовые принципы оценки дисконтированных денежных потоков, описанные в более ранних главах, приложимы к любому из этих активов и требуют прохождения следующих этапов:

• Оценка денежных потоков от актива в течение периода оценки. Эти денежные потоки могут быть потоками либо до уплаты долгов (денежные потоки фирмы), либо после уплаты долгов (денежные потоки на акции).