Ипотека в вопросах и ответах

Какая недвижимость закладывается банку? Как правило, закладывается именно та недвижимость, которая приобретается на средства кредита, но в принципе это не обязательно. Существуют кредиты под залог имеющейся недвижимости: на покупку нового жилья или на потребительские и даже на предпринимательские цели.

Может ли банк передать залоговые права другому банку? Может, и не только банку. Продавая свои закладные банкам, ипотечным агентствам, страховым компаниям, пенсионным фондам и т. д., ипотечные банки таким образом обеспечивают себя ресурсами для выдачи новых кредитов (так называемое рефинансирование). И делается это без получения согласия заемщика. Однако все условия кредитного договора при этом остаются прежними, а отношения по его исполнению, как правило, продолжаются с первичным кредитором.

Какие требования банки предъявляют к качеству жилья, приобретаемого в кредит?

Это зависит от банка. Некоторые из них придерживаются радикальной точки зрения, что все в мире имеет свою цену. Для них важно не само по себе качество залога (в частности, жилья), а его ликвидная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами заемщика. Другие, наоборот, изучают конструкции стен, перекрытий и т. д.

В одном только банки едины: в подходах к так называемой юридической чистоте объекта. Она проверяется тщательно, а потом еще страхуется за счет заемщика.

Насколько сложно бывает удовлетворить требования банков по квартире? Весьма и весьма. Средний срок действия кредитного решения банка – три месяца. Так вот, далеко не всем заемщикам удается в него уложиться. И дело даже не в прихотях банка, а в особенностях сделки с кредитом и, соответственно, в нежелании продавцов квартир со всем этим связываться. Особенно это актуально, когда рынок жилья на подъеме. Если на одного продавца в среднем приходится десять покупателей, то очень трудно бывает уговорить его продать квартиру именно тому, кто планирует рассчитаться кредитными деньгами (надо демонстрировать полную стоимость квартиры или хотя бы сумму кредита, подписывать разные бумаги). Как правило, такое согласие стоит дополнительных денег для покупателя и немалых усилий риэлтора.

Можно ли получить кредит на покупку новостройки? Можно. Правда, это будет не совсем ипотечный кредит, поскольку залогом в данном случае выступает не сама недвижимость, а права на будущую недвижимость. Но практика у банков имеется. Причем у большинства банков период расчетов процентов по кредиту разбивается на две фазы: до окончания строительства и после него. Соответственно, и процентная ставка в эти периоды может отличаться пункта на четыре. Хотя есть банки, и весьма солидные, которые этого не делают.