Искусство заключать сделки

Механизм этой программы был довольно сложным. Сначала я должен был купить «Коммодор» у железнодорожной компании Penn Central за 10 млн долл., из них 6 млн должны были немедленно пойти на покрытие налоговой задолженности отеля за прошлые годы. Затем необходимо было продать отель за символическую сумму в один доллар городу, который тут же сдаст мне его в аренду на 99 лет. Арендная плата, которую я должен платить вместо всех налогов на недвижимость, вначале составит 250 тыс. долл. с последующим повышением к концу 40-го года до 2,7 млн долл. Кроме того, я должен буду отдавать городу долю прибыли от отеля. К моменту окончания периода налоговой льготы я буду платить в бюджет города Нью-Йорка сумму, эквивалентную всем налогам на недвижимость исходя из оценочной стоимости отеля на 1974 г., т. е. на момент подписания договора с городскими властями.

Условия сделки должна была утвердить городская Счетная комиссия, которая в первый раз рассматривала их на заседании, проходившем в конце декабря 1975 г. За неделю до рассмотрения я обратился к Виктору Пальмьери и объяснил, что, если мы хотим заставить городские власти всерьез отнестись к вопросу об освобождении от налогов, следует показать им, что отель «Коммодор» находится в отчаянном положении и долго не протянет. Он согласился с моими доводами. И вот 12 декабря Пальмьери официально объявил, что за истекший год убытки отеля «Коммодор» достигли 1,2 млн долл., причем, поскольку на будущий год прогнозируются еще более крупные потери, принято решение о закрытии отеля.

Двумя днями позже пришло еще одно неожиданное сообщение. После двух лет бесплодных попыток получить поддержку банков компания Portman Associates объявила о закрытии проекта строительства огромного нового отеля на Таймс-сквер. С одной стороны, эта новость была неблагоприятна для меня, поскольку мне необходимы были любые доказательства целесообразности инвестирования капитала в городское строительство. Но с другой стороны, в своих попытках добиться у городских властей налоговых льгот я мог использовать фиаско Portman Associates как аргумент в пользу того, что для меня единственной возможностью получить банковский заем является разрешение на временное освобождение от налогов.

Зимой 1976 г. по ряду чисто процедурных соображений Счетная комиссия приняла решение изменить структуру программы освобождения от налогов. Вместо того чтобы продавать городу Нью-Йорку отель «Коммодор», а потом брать его в аренду, я должен был осуществить всю сделку через Корпорацию городского развития (КГР). Меня это изменение вполне устраивало. В отличие от городских властей КГР обладала законными полномочиями выносить постановление о непригодности недвижимости, иными словами, правом эффективно и в короткие сроки выселять жильцов из непригодного жилого фонда, на что у частных застройщиков иногда уходят месяцы или даже годы.

Однако к апрелю 1976 г. Счетная комиссия все еще продолжала рассматривать мою просьбу о предоставлении освобождения от налогов. Тем временем начало нарастать противодействие принятию этого решения. Громче всех возражали, естественно, владельцы отелей. Глава Городской ассоциации гостиниц Альберт Формикола утверждал, что освобождение от налогов даст мне незаслуженное преимущество перед другими операторами гостиничного бизнеса, которые вынуждены платить налоги в бюджет города полностью. Ему вторил управляющий компании Hilton Альфонс Саламон, считавший, что освобождение от налогов на 10 лет еще можно понять, но на 40 – это уже нечестно. В конце концов, конкуренция должна осуществляться на равных условиях. Даже Гарри Хелмсли, самый удачливый и потому менее завистливый из всех моих конкурентов, заявил, что, по его мнению, это уж слишком.

Накануне заседания Счетной комиссии трое членов муниципального совета собрали журналистов прямо перед входом в «Коммодор», чтобы осудить намечающуюся сделку. Но я не принимал этих нападок на свой счет. Это были политические игры, где каждый преследует личные цели. Эти деятели за милю чуют, чем потрафить избирателям и прессе, и всегда норовят принять сторону победителя.

Я должен был публично принять вызов и не давать спуска тем, кто пытался критиковать меня. Когда один из репортеров, уже после этого, спросил меня, по какой такой причине мне удалось получить освобождение от налогов на целых 40 лет, я нахально ответил: «Только потому, что я не просил отсрочки на 50 лет».

Главным в выдвигавшемся против нас обвинении было то, что город предоставляет мне слишком уж выгодные условия сделки. И срок действия крупной налоговой льготы был только одним из его пунктов. Кроме того, по словам критиканов, неприемлемо было устанавливать верхний предел прибыли, которой я должен был делиться с городским бюджетом. Если уж максимальный уровень арендной платы увязывался с оценочной стоимостью отеля по состоянию на 1974 г., говорили они, следовало хотя бы оговорить порядок ее корректировки с учетом того, что с течением времени цены на недвижимость могут возрасти.