Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Важно отметить также и тот факт, что ст. 132 ГК РФ предусматривает возможность изменения состава предприятия как имущественного комплекса законом или договором. Так, например ст. 340 ГК РФ в п. 2 расширяет состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, включая в него права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. В качестве примера сужения состава предприятия как объекта недвижимости можно привести установленные ст. 559 ГК РФ правила купли-продажи предприятия, согласно которым права продавца, полученные им на основании лицензии на осуществление определенного вида деятельности, не подлежат передаче покупателю. Аналогично указанные права исключаются законом из состава предприятия при его аренде (ст. 656 ГК РФ).

Также в отношении урегулирования правового статуса предприятия как имущественного комплекса в юридической литературе отмечается наличие проблемы, связанной с отсутствием в действующем законодательстве отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав, поскольку в экономической деятельности можно использовать и иные имущественные комплексы56.

Следующий вид недвижимого имущества, особенности правового режима которого необходимо рассмотреть, – это здания и сооружения. Законодательство не дает легального определения указанных объектов недвижимости, как и не проводит юридического разграничения между этими двумя понятиями. В литературе встречаются следующие определения. В частности, О.М. Козырь под зданием (сооружением) понимает «любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно»57. В.В. Витрянский определяет здание (сооружение) как «любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»58.

По функциональному назначению здания делятся на жилые и нежилые, в зависимости от чего различаются их правовые режимы использования. Соответственно жилые здания имеют своим предназначением проживание, а нежилые, согласно определению, приведенному в Общероссийском классификаторе основных фондов59, – «создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей». При этом особенностью жилых зданий может являться включение в их состав нежилых помещений. В целом понятия «жилое помещение», «жилой дом» (представляющий собой индивидуально-определенное здание) являются однопорядковыми (более подробно правовой режим жилых и нежилых помещений будет рассмотрен ниже).

Особенностью правового режима здания или сооружения, имеющей значение для участия указанного объекта недвижимости в гражданском обороте, является обязательная государственная регистрация права на соответствующее здание либо сооружение. Самовольно построенные здания и сооружения признаются объектами недвижимости, однако при этом не могут участвовать в гражданском обороте и являться предметом гражданско-правовых сделок (ст. 222 ГК РФ). Для участия в гражданском обороте здание (сооружение) должно пройти ряд формальных процедур, в результате которых оно должно быть принято в эксплуатацию, на него необходимо получить технический паспорт и зарегистрировать право.

На здания и сооружения в качестве объектов как вещных, так и обязательственных прав распространяется общий правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Наряду с этим имеют место и определенные особенности правового режима при совершении некоторых сделок. Так, например, для договора аренды здания или сооружения законом установлены дополнительные требования, такие как передача арендатору прав на земельный участок, на котором располагается указанный объект (ст. 652 ГК РФ), а также сохранение за ним права пользования земельным участком при его продаже третьим лицам (ст. 653 ГК РФ). Особенности правового режима наблюдаются также при заключении договора залога (ипотеки) строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей. Так, указанный договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге по месту нахождения указанного объекта недвижимости60.