Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Отдельная глава Закона об ипотеке посвящена особенностям ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения, согласно ей установлено также, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение» (ст. 69). Согласно названной статье в случае, когда залогодатель здания или сооружения, находящегося на земельном участке, является владельцем такового на правах аренды земельного участка, установлено, что при ипотеке здания или сооружения заложенным будет считаться и указанное право аренды земельного участка. При этом Закон уточняет, что если в аналогичном случае земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, то на указанное право залог не распространяется, и при обращении взыскания на заложенное здание, сооружение или предприятие к новому собственнику переходит право пользования земельным участком в том же объеме и на тех же условиях, что были у залогодателя указанного недвижимого имущества.

Далее остановимся на некоторых особенностях такого вида недвижимого имущества, как объекты незавершенного строительства.

В перечень недвижимых вещей указанные объекты были внесены законом в 2005 г. (с 01.01.2005 г. начала действовать новая редакция ст. 130 ГК РФ)61, до этого же долгое время в научной литературе обсуждался вопрос о возможности отнесения указанных объектов к недвижимости. Е.А. Сухановым высказывалось мнение, что поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью»62, объект незавершенного строительства не должен рассматриваться как объект недвижимости. В то же время О.Е. Романов рассуждал иначе: «Объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК»63. В свою очередь К.И. Скловский, не соглашаясь с указанным утверждением64, был приверженцем первого подхода, отмечая при этом, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее»65. В настоящее время вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства не имеет практического смысла, однако в цивилистической науке в качестве новой проблемы поднимался вопрос о том, можно ли считать объект договора строительного подряда объектом незавершенного строительства в том случае, когда сам договор не прекратил своего действия. Большинство исследователей сошлись во мнении, что нельзя66.

Указанный вопрос в свое время также нашел отражение и в судебной практике. Так, следует отметить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»67, в п. 16 которого отмечалось, что «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». В настоящее время указанное Постановление утратило силу68 в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»69.

Во вновь принятом совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ относительно объектов незавершенного строительства рассмотрен вопрос возможности их отнесения к таким объектам недвижимости, как самовольные постройки. Согласно п. 30 указанного Постановления «в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ».

Таким образом, возможность признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой является еще одной особенностью правового режима, в случае реализации которой на практике, а именно в случае получения решения суда о признании права собственности на такой объект, самовольная постройка будет включена в гражданский оборот и также сможет выступать объектом взыскания в исполнительном производстве.