Много споров вызывает вопрос о появлении и ранних этапах развития на Руси условного землевладения. Земля давалась помещикам за службу, которая начиналась с 15 лет и продолжалась пожизненно. М. Н. Тихомиров и его сторонники полагают, что предшественниками дворянства были «милостники» древнерусского времени. Прямых данных для подобного вывода нет, и он привлёк данные «Законника» сербского короля Стефана Душана XIV в. Однако, в данном случае использовать этот памятник как поздний и иностранный нельзя. Первые достоверно известные поместья на Руси появляются не ранее XIV в. «Милостники» же XII–XIII вв. – это любимцы князя, которые могли происходить из различных общественных слоёв, от холопов до бояр. Ко второй трети XV в. дворянское войско, призванное заменить пришедшее в упадок народное ополчение, превращается в серьёзную военно-политическую силу. Во многом именно дворяне решили исход борьбы Москвы и северных городов 1425–1452 гг. Первоначально создание условного землевладения, как это ни парадоксально звучит, серьёзно не задевало интересы ни крестьянства, ни Церкви, ни бояр, поскольку в поместья, постепенно появлявшиеся на всей территории Руси, князья жаловали, в основном, пустоши или целину. Советская наука, в частности, Л. В. Черепнин, говорила о Руси XV в. как о феодальном обществе. Современный исследователь Ю. В. Кривошеев определяет его как земско-самодержавное, поскольку в условиях тяжёлых войн великие князья правили, опираясь на народ. В XV в. преобладало черносошное, т. е. относительно свободное крестьянство, и свободный посад. Позднее ситуация изменилась.
К середине XV в. свободной земли для поместий перестаёт хватать. Необходимо было либо поработить крестьян, либо отобрать земли у Церкви, которая владела на Руси третью обработанных земель. По второму пути в VIII в. во Франции пошёл отец Карла Великого – Карл Мартелл. Иван III пытался решить проблему и за счёт Церкви, и, в определённой степени, за счёт крестьян. Однако, Церковь была очень сильна, к тому же, в условиях тяжелейших войн и нередких голодоморов она помогала всем нищим и обездоленным. Эта социальная функция последней была очень важна, поскольку Россия, к тому же, – зона рискованного земледелия с частыми голодоморами. Отобрать церковные земли тогда не удалось, хотя Иван III и предлагал взамен выплачивать из казны «рогу» – содержание церковнослужителям. Даже идея о прекращении роста церковного землевладения реализовались только в 1649 г., когда соответствующий пункт был включён в Соборное Уложение, а отобрать церковные земли смогла только Екатерина II в 1764 и 1786 гг.
Серьёзное же наступление на крестьян в условиях всенародной борьбы с сильными внешними врагами было немыслимо. Дело в том, что развитие профессионального войска всегда задерживалось на Руси грандиозным характером войн, которые она вела, и тем, что они протекали почти постоянно, поэтому народное ополчение в самых различных его формах доживает здесь до XX в. Вследствие этого закрепощение крестьян протекало здесь очень медленно. В конечном итоге Иван III решил проблему по-другому. В 1478–1482 гг. он конфисковал большинство земель 22-х семей «великих бояр» Новгородской земли. Эти земли и были розданы в поместья. Эти реформы, как и все другие, Иван III проводил под лозунгом «возвращение старины», нередко используя различные положения древней политико-правовой культуры.
Эволюция форм собственности на землю на Руси X–XVII вв. заключалась в следующем. Изначальной формой собственности на землю у славян была