Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона

Далее будем знакомиться с проектной декларацией, ее всегда можно найти на сайте застройщика. Если там или в других открытых источниках нет проектной декларации, мы такую недвижимость даже не рассматриваем. Компании обязаны ее публиковать, а за указание неверных данных в проектной декларации предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому если ее нет, значит, с недвижимостью что-то не так.

Основное, что мы должны смотреть в проектной декларации:

• информация о застройщике. Должно быть указано конкретное юридическое лицо, и далее вся информация указывается от имени этого юр. лица. Важно понимать, что сейчас даже многие солидные застройщики, например ГК «Мортон», строят не от своего имени, а от имени дочерних компаний. Хотя вся информация по объекту указана на их сайте и в случае чего отвечать они будут своей репутацией, но юридически все ваши вопросы будут именно к дочерней компании;

• цель проекта строительства, его этапы и сроки;

• разрешение на строительство;

• разрешение на землю, это может быть собственность или долгосрочная аренда; важно, чтобы право на земельный участок длилось дольше срока сдачи объекта недвижимости;

• сверяем точный адрес объекта с тем, что указан в декларации;

• число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики;

• предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию; срок сдачи объекта не должен превышать срок разрешения на строительства более чем на 6 месяцев;

• финансовые результаты компании за текущий год;

• размер кредитов и дебиторской задолженности; компания не должна иметь долгов, если таковые имеются, нужно выяснить, с чем это связано.

Важно разобраться в ФЗ № 214 и правильно выбирать форму договора с компанией-застройщиком. Я рекомендую работать только по договорам долевого участия (ДДУ) или, в отдельных случаях, по предварительному договору долевого участия (ПДДУ) — подписание сразу ДДУ. Как вообще происходит этот процесс?

Застройщик, собрав все необходимые документы, может начать продавать квартиры. Делает он это по ДДУ, но процесс оформления ДДУ занимает от 1 до 3 месяцев в Регистрационной палате. Все это время деньги лежат на счету, и застройщик не может ими пользоваться, доступ к счету открывается только после одобрения договора Регистрационной палатой. Поэтому многие, даже крупные компании идут на хитрость.

Они заключают ПДДУ на оговоренную сумму и одновременно подписывают ДДУ, но уже без суммы. Там не так важна именно сумма, поскольку вы получаете право на долю в строящемся объекте недвижимости. Застройщик может пользоваться деньгами сразу, не ожидая завершения бюрократических проволочек. А у вас на руках уже подписанный ДДУ и ПДДУ. Как только Регистрационная палата одобряет сделку, вы переписываете ПДДУ на обычный ДДУ с указанной суммой сделки. Это весьма распространенная практика.

Есть и другие формы договоров. Наиболее распространенной из них является жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Я не рекомендую им пользоваться, так как ваша юридическая защищенность по этому договору в разы ниже. Вот несколько минусов этого договора:

• нет связи дольщиков с застройщиком, лишь с кооперативом — а это не застройщик, а только инвестор;

• для получения денег от ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права на земельный участок;

• застройщик не обязан публиковать проектную декларацию;

• если нет денег для завершения строительства, члены ЖСК несут ответственность по долгам кооператива (при росте сметы пайщики доплачивают);

• не определено точное окончание строительства;

• нет страховки дольщика от двойных продаж (когда квартира продается сразу двум разным собственникам, якобы случайно, ошибочно, или откровенно мошеннически);

• продажа только с согласия ЖСК; то есть вы не сможете продать квартиру до получения права собственности без согласия ЖСК, за согласие придется доплатить;

• практически невозможно получить банковский кредит на покупку;

• переуступку продать очень сложно, необходим покупатель с наличными деньгами, использование ипотеки не допускается банками;

• старт продаж возможен без разрешения на строительство.

Список внушительный. Думаю, этого достаточно, чтобы не влезать в такие инвестиционные авантюры, хотя ФЗ № 214 это пока разрешает. Надеюсь, скоро эти требования будут ужесточены и таких договоров больше не будет. А что касается других схем, которые вообще не проходят по ФЗ № 214 (работа с аккредитивами и другими формами банковских инструментов), то вам на начальном этапе вообще не стоит этим заниматься. Даже обычные договоры ДДУ лучше отдавать на экспертизу юристам, стоит это не так дорого, но спокойствия добавляет.

А вот чем хорош договор долевого участия (ДДУ):

• четкое описание объекта;

• точное расположение объекта в жилищном комплексе;

• конкретные сроки передачи объекта дольщику (сдача объекта и выдача ключей);

• постоянная цена, сроки и порядок проведения оплаты;

• штрафные санкции за просрочку сдачи дома;

• понятный процесс продажи по переуступке, описанный в договоре;

• известные параметры отделки или ее отсутствие;

• наличие гарантийного срока;