Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона

• льготные ипотечные программы с государственной поддержкой.

Важно понимать, что закон имеет высшую силу над договором. Таким образом, если в договоре вас просят подписать то, что противоречит закону, можете подписывать: они все равно проиграют суд, если вздумают судиться. А скорее всего, когда вы покажете им свою юридическую грамотность, их юридический отдел не станет с вами связываться.

Например, очень часто застройщики просят доплатить за дополнительные квадратные метры площади, которые получились по факту строительства. Но вы имеете полное право не платить, так как в договоре вы платили за ту недвижимость, которая четко прописана в договоре, и, если они построили чуть больше, это уже их проблемы. Если у вас ДДУ, в котором прописан метраж вашей квартиры, они ничего не смогут сделать с вами в суде, они туда даже не пойдут.

Однако важно проверять следующие пункты:

• если цена в договоре приведена в у. е. без привязки к конкретному курсу ЦБ РФ, такие вещи не подписывать; пусть указывают конкретный курс, а еще лучше в рублях;

• размер неустойки за одностороннее расторжение договора с вашей стороны не должен превышать 5 %, обращайте внимание и на этот пункт.

А вот, например, пункт про оплату коммунальных услуг после сдачи объекта, но до подписания акта приемки можно подписать, а потом сказать, что это незаконно, и не платить. Дальше та же схема, что и с дополнительными квадратными метрами, — по закону они не смогут обязать вас заплатить.

Теперь обратим внимание на финансовое состояние компании. Косвенно об этом говорит одновременное строительство большого числа объектов, включая комплексные освоения территорий. Дополнительно это можно видеть по финансовой отчетности компании, если она строит от своего имени. Но нужно еще смотреть наличие исполнительных производств по компании, посмотреть их можно на сайте http://fssprus.ru/iss/ip/.

Вот так этот отчет выглядит для ПИК. Логично, что ничего не найдено и исполнительных производств по компании нет. Но так может быть не со всеми, поэтому этот пункт не стоит исключать из оценки компании.

Определение ликвидности объекта

Теперь, когда мы разобрались с надежностью застройщиков, стоит подумать о ликвидности будущего объекта. Основными факторами для нас будут: местоположение, транспортная доступность, наличие инфраструктуры (готовой или строящейся), анализ ценовых предложений конкурентов.

Давайте разберем это на конкретном примере строительства на Варшавском шоссе от группы «ПИК», раз мы уже начали их рассматривать в прошлой главе. Мы видим небольшое комплексное освоение территории. Первая очередь уже практически готова, там всего 4 дома, еще 4 сдадут летом 2018 года.

Я не назвал бы такую застройку комплексным освоением территории, скорее, это ближе к застройке небольшого микрорайона. С точки зрения внутренней конкуренции я проблем не вижу. Первая очередь предполагается к сдаче в начале 2017 года и не станет для нас конкурентом, так что можно приступать к анализу ликвидности объекта. Вот так выглядит проект будущего микрорайона:

А вот фото со строительной площадки:

Как видно, первая очередь уже готова. Это хороший знак для нас: проект успешно реализуется, все будет достроено, значит, проблем с финансированием нет. Теперь ближайшая инфраструктура:

Здесь тоже полный порядок. В плане указано строительство собственного детского сада на 220 мест и крытого паркинга. Еще из плюсов стоит отметить наличие охраняемой территории, ограждение территории комплекса и изоляция дворов от движения машин — это значит, что ездить и парковаться там будут только жильцы.

Теперь давайте поищем конкурентов. Для этого в настройках поиска выше выставим год сдачи объекта — 2018 и посмотрим, что есть в ближайшем окружении.

Тут вы видите сами — конкурентов нет как таковых, анализировать и сравнивать не с кем. Но если бы они были, вам следовало бы оценить застройщиков и цены этих конкурентов. Наличие конкурентов и даже более низкие цены еще не повод расстраиваться, так как при плохом застройщике этот объект может вообще не достроиться или сдаваться с большой задержкой.

Теперь проверим транспортную доступность. До станции метро «Улица Академика Янгеля» можно дойти и пешком или проехать одну остановку на автобусе или троллейбусе. Транспортная ситуация как и везде в Москве. Но недавно в этом месте открыли новую транспортную развязку и вообще модернизировали все Варшавское шоссе. Поэтому я оценил бы транспортную ситуацию как вполне пригодную, даже выше среднего.

Рядом также выезд на МКАД, что тоже является большим плюсом. Очень важно, что вы находитесь внутри МКАД, это сильно упрощает транспортную доступность, так как пробки на въезд и выезд по утрам сумасшедшие. Сам маршрут легко строится с помощью «Яндекс. Карты» и функции «Маршруты», так что вы все можете делать удаленно и не нужно никуда ехать: