Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона

Стратегию инвестиций стоит выбирать под свои личные ощущения — как вам больше удобно. Но самая простая — это покупка на старте и продажа после сдачи дома. При этом мы заблаговременно размещаем объявление о переуступке: нужно сделать это за два месяца до сдачи дома, чтобы успеть продать по нормальной цене, пока есть возможность отстаивать свою позицию при торге.

Всегда спрашивайте у менеджеров, какая была цена на старте торгов, тогда вы будете понимать, насколько она выросла и какой потенциал роста у нее еще есть. Очевидно, что, если вы не успели купить объект в первые 3–4 месяца, покупать его уже не имеет смысла, лучше найти другой объект. Но если по какой-то причине квартира очень мало поднялась в цене со старта продаж, а она отлично подходит по всем нашим параметрам оценки, такой объект определено стоит рассматривать.

Чтобы всегда быть в курсе всех новых объектов, подпишитесь на новости от лучших застройщиков в вашем городе. Заведите вторую сим-карту, дайте этот номер всем менеджерам крупных агентств недвижимости и отделам продаж крупных застройщиков. Важно поймать момент, а рассылка от застройщиков приходит не так часто. Раз в неделю просматривайте рынок на предмет новых объектов.

Также можно покупать квартиры с дисконтом. Их могут продавать подрядчики, так как застройщик часто расплачивается с ними квартирами. В данном случае покупаем только по переуступке прав согласно ДДУ, для проведения сделки лучше пригласить юриста, так как такие сделки могут иметь нюансы.

Еще дисконт можно найти на сайтах:

http://www.zalog24.ru/

http://xn-d1aqf.xn-p1ai/

На первом можно найти объекты в залоге у банка, а второй сайт — это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это государственная организация по развитию жилищного ипотечного рынка, а также по созданию ценных бумаг на основе недвижимости.

Проведение сделок

Есть у биржевых инструментов одно важное преимущество — простота проведения сделок. При работе в реальном секторе сделки приходится проводить вживую и тратить на это больше времени, а самое важное — знать алгоритмы и техники их проведения. Итак, для сделок с недвижимостью используют, как правило, банковские ячейки или аккредитивы.

Самый распространенный способ проведения сделки — через банковскую ячейку. В этом случае открывается обычная банковская ячейка и составляется договор с условиями доступа сторон к этой ячейке. Продавец попадет в ячейку после регистрации ДДУ (или иного договора), а покупатель получает доступ в случае отказа в заключении договора. Таким образом, обе стороны защищены от мошенничества и других рисков.

Аналогично работает и аккредитив, только в этом случае деньги находятся не в ячейке, а на счете в банке и составляется договор по доступу к этому счету. Частные лица обычно используют ячейки, так как им этот способ привычнее, нагляднее и проще для понимания. Подрядчики предпочитают использовать аккредитивы. Но оба варианта проведения сделок допустимы.

Согласно выбранной стратегии мы можем проводить сделки трех типов: заключение договора ДДУ и сделка с застройщиком; покупка по переуступке; продажа из-под залога по переуступке. Также их можно разделить на сделки в городе проживания и для иногородних инвесторов. Рассмотрим самый первый простой вариант — заключение ДДУ. Ниже приводится алгоритм сделки.

1. Выбор объекта и застройщика.

2. Проверка аккредитации объекта банком.

3. Получение одобрения вас как заемщика.

4. Бронирование выбранной квартиры (платно, как правило, 1–2 % от сделки).

5. Проверка ДДУ в электронном виде.

6. Подключение юриста и согласование с застройщиком (если необходимо).

7. Отправка ДДУ вашему ипотечному менеджеру в банке.

8. Выбор страховой компании по согласованию с банком.

9. Запрос требуемых документов у застройщика.

10. Оформление документов ДДУ у нотариуса на регистрацию ДДУ (регистрацию ДДУ делает застройщик).

11. Подписание ДДУ в офисе застройщика.

12. Подписание кредитного и страхового договора в банке.

13. Оплата, скорее всего, через аккредитив, тут варианты будут зависеть от договора ДДУ или ПДДУ.

14. Передача готового пакета документов застройщику на регистрацию ДДУ.

15. Регистрация ДДУ (делается застройщиком).

16. Получение зарегистрированного ДДУ; застройщик уведомит вас о готовности договора.

Если вы инвестируете из другого города, то вам нужно на один день приехать в город проведения сделки. Предварительно нужно точно согласовать с банком и застройщиком дату и записаться на проведение сделки в банке. Пункты с 11 по 14 требуют вашего присутствия в городе инвестирования и оформляются за один день при предварительном согласовании с банком и застройщиком.

Следующий способ покупки — по переуступке у другого инвестора, алгоритм для этой сделки:

• поиск объекта (Аvito, Сian и др. сайты);

• аккредитация банком объекта и вас как заемщика;

• проверка договора ДДУ на предмет продажи по переуступке;

• проверка кредитного договора в банке;

• подключение юриста;

• согласование договора переуступки с продавцом;