Как мы принимаем решения

Самый распространенный тип субстандарной ипотеки, с которым имеет дело Герман, — заем 2/28 с низкой фиксированной процентной ставкой на первые два года и гораздо более высокой и плавающей на протяжении следующих двадцати восьми лет. Другими словами, заем действует по той же схеме, что и кредитная карта: он позволяет людям покупать дома, сначала практически ничего не платя, а затем в отдаленном будущем бьет по заемщикам высокими процентными ставками. К тому времени как рынок недвижимости рухнул летом 2007 года, субстандартные займы, такие как 2/28, составляли почти 20 % всех ипотек. (Их доля в бедных районах, таких как Бронкс, была гораздо выше — к категории субстандартных относилось более 6о% всех ипотек.) К сожалению, цена этого займа сильно завышена. Структура займа повышает вероятность того, что субстандартные заемщики не выполнят своих обязательств, в пять раз по сравнению с любыми другими заемщиками. Как только процентные ставки начинают расти — а это происходит всегда, — многие люди оказываются неспособны ежемесячно выплачивать ипотеку. К концу 2007 года 93 % случаев отчуждения имущества приходились на займы с плавающими процентными ставками, в которые незадолго до этого были внесены изменения. «Когда я помогаю людям с ипотекой, — говорит Герман, — я никогда не спрашиваю их о доме. Потому что тогда они начинают рассказывать, какой он красивый и как лишняя комната пригодится их детям. Но на самом деле в этот момент за них говорит их искушение. Я делаю так, чтобы мы занялись цифрами, обращая

особое внимание на процентные выплаты в будущем, после изменения ставок». Хотя займы 2/28 соблазняют потребителей низкими первоначальными платежами, затем эта приманка оказывается ужасно дорогой. На самом деле субстандартные займы кажутся соблазнительными даже людям, чья кредитная история позволяет им взять обыкновенные кредиты на гораздо более выгодных условиях. В пиковый момент бума на рынке недвижимости 55 % всех ипотек 2/28 были проданы домовладельцам, которые могли получить стандартный ипотечный кредит. Хотя стандартная ипотека в перспективе сэкономила бы им много денег, эти люди просто не могли сопротивляться соблазну низких первоначальных платежей. Их чувства обманом заставили их принять неверные финансовые решения.

Широкое распространение кредитных карт и субстандартных займов выявляет иррациональность человеческого рода. Даже когда люди ориентируются на долгосрочные цели, такие как пенсионные сбережения, их сбивают с толку мимолетные соблазны. Импульсивные эмоции заставляют нас покупать то, что мы не можем себе позволить. Как, наверное, сказал бы Платон, лошади тянут возницу против его воли.

Понимание схемы работы соблазна — одна из практических целей, которые ставят перед собой ученые, изучающие механизмы принятия решений. Джонатан Коэн, нейробиолог из Принстона, добился в этой области некоторого прогресса. Она начал выявлять особые участки мозга, ответственные за тяготение к кредитным картам и субстандартным кредитам. Во время одного из его последних экспериментов человека помещали в функциональный магнитно-резонансный томограф и заставляли его выбирать между небольшим подарочным сертификатом с сайта Amazon.com, который он мог получить немедленно, или чуть более крупным сертификатом, который ему пришлось бы ждать от двух до четырех недель. Коэн обнаружил, что эти два варианта активизировали две совершенно разные нейронные системы. Когда испытуемый думал о получении подарочного сертификата в будущем, области мозга, связанные с рациональным планированием, — такие как префронтальная кора — были более активны. Эти участки коры заставляют человека быть терпеливым и подождать несколько лишних недель ради большей выгоды в будущем.

Однако когда он начинал думать о том, чтобы получить подарочный сертификат сразу же, активизировались области мозга, связанные с эмоциями, — такие как дофаминовая система среднего мозга и прилежащее ядро. Именно эти клетки советуют человеку брать ипотеку, которую он не может себе позволить, или увеличивать долг по кредитке, когда он должен откладывать деньги на старость. Все эти клетки хотят награды, причем немедленно.