Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

10. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 156

1. Плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт жилья и плату за наем. В целом нормы статьи применяются и для регулирования оплаты за жилое помещение собственников, и для нанимателей жилых помещений.

Согласно комментируемой статье плата за содержание и ремонт жилья должна быть адекватной реальным расходам на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Плата за наем зависит от занимаемой площади жилого помещения.

Определение размера платы напрямую зависит от площади жилья. Общая площадь жилого помещения определяется согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Площадь балконов, лоджий, веранд и террас в общую площадь не входит.

В общем случае размеры платы за содержание, ремонт, а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения.

При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан – в порядке, установленном собственником общежития.

2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

При этом состав общего имущества может определяться:

– собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

– органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

– органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Расходы выражаются в оплате содержания и ремонта жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; в оплате обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооперативов или иного специализированного потребительского кооператива.

Размер оплаты и порядок его определения зависят в первую очередь от вида жилого помещения. Размер платы по-разному определяется: для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 2 статьи); нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 статьи); собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (п. 3 статьи); членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (п. 8) и т. п.

Если договор заключается с управляющей организацией, то при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений вопрос об оплате решается на общем собрании собственников помещений в таком доме. Решение принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (см. п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Если имеет место непосредственное управление многоквартирным домом, то собственники помещений вносят плату за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. Размер платы определяется на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.