Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Комментарий к статье 32

1. Комментируемая статья находит и «сглаживает» противоречия между земельным и гражданским законодательством. Любое недвижимое имущество тесно связано с землей (за исключением, предусмотренным ГК РФ). Общий принцип, из которого в настоящее время исходит российское законодательство, – это принцип единства объекта недвижимости и земельного участка, на котором этот объект расположен.

Изъятие предполагает, что инициатива отчуждения имущества, принадлежащего собственнику, исходит не от самого собственника, а от иного лица.

Изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение (дом), для государственных или муниципальных нужд значительно растянуто во времени. Такое изъятие происходит в несколько этапов: принятие решения об изъятии жилого помещения; государственная регистрация в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – в управлениях и филиалах Федеральной регистрационной службы); уведомление в письменной форме о принятом решении собственника жилого помещения; непосредственно выкуп жилого помещения (перечисление денежных средств или предоставление жилья взамен занимаемого и правовое оформление передачи жилого помещения).

2. Решение об изъятии жилого помещения может быть принято органом государственной власти или органом местного самоуправления. Он имеет обязательную письменную форму. Решение подлежит государственной регистрации. Соответствующая запись вносится в раздел 5 ЕГРП об обременениях и правопритязаниях на недвижимое имущество. Эта процедура позволяет контролировать сроки и является гарантией прав прежде всего собственника помещения. После извещения собственника о предстоящем выкупе должен пройти срок не менее года.

3. Собственник вправе согласиться на изъятие земельного участка до истечения годичного срока, письменно оформив свое согласие. Такое согласие обычно заверяется нотариально. Второй вариант – собственник должен лично явиться в регистрирующий орган, с тем чтобы оформить свое согласие лично.

4. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируются ст. 55 ЗК РФ. Изъятие, в том числе путем выкупа, возможно в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ; с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов. Кроме того, в ч. 10 комментируемой статьи предусмотрено дополнительное основание изъятия земельного участка для муниципальных нужд – признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

5. Выкупная цена жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения плюс все убытки, причиненные собственнику изъятием его имущества. Убытками в данном случае можно считать расходы, вызванные изменением места проживания (расходы на переезд, перевоз вещей); временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (расходы на арендную плату); поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность (оплата услуг риелтора); оформлением права собственности на другое жилое помещение (расходы на уплату государственных пошлин). Убытки включают в себя не только реальный ущерб, но и упущенную выгоду.

6. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену взамен изымаемого. Это не освобождает орган государственной власти или местного самоуправления от возмещения всех остальных убытков собственника.

7. В статье 15 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ предусмотрены особенности резервирования земель и изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения Олимпийских и Параолимпийских игр и развития города Сочи как горно-климатического курорта.

Указанным Законом предусмотрено, что в период с 1 января 2008 г. до 1 января 2014 г. на территории Краснодарского края допускаются:

– резервирование земель для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов;

– изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов;

– изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, находящихся в границах обозначенных в Законе территорий Краснодарского края и муниципального образования «Город-курорт Сочи».