Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин, но не юридическое лицо.

Передача жилья в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в переданном в собственность жилом помещении, и новый собственник может выселить получателя содержания с иждивением и предоставить ему другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон. Плательщик ренты не вправе каким-либо образом ухудшать жилищные условия получателя содержания с иждивением, в том числе без его согласия сдавать внаем часть жилого помещения, подселять третьих лиц и т. п. (если иное не предусмотрено договором ренты).

Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента государственной регистрации договора (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Рента регистрируется как обременение жилого помещения. Зарегистрированный собственник принимает на себя бремя содержания имущества, в том числе обязанности по уплате налога на недвижимость и расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию недвижимого имущества.

Гражданин, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивением (получатель ренты), пользуется этим помещением наравне с собственником последнего, а также несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не предусмотрено самим договором).

Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам и сохраняет силу до момента смерти получателя ренты и (или) указанного им лица.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суд.

Комментарий к статье 35

1. Гражданин, который пользуется жилым помещением собственника, может быть выселен по требованию последнего в двух случаях: если право пользования этим помещением прекращено или если гражданин нарушает правила пользования жилым помещением. Комментируемая статья носит общий характер и применяется и для граждан – бывших собственников жилья, и для граждан, занимающих жилые помещения по договору найма, и для членов товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов.

Принудительное выселение возможно не иначе как по решению суда. Исполнение решения суда о выселении производится территориальными органами Федеральной службы судебных приставов по месту нахождения жилого помещения.

Собственника жилого помещения могут выселить за неуплату коммунальных платежей более чем за 6 месяцев, если по решению суда его признают банкротом. Такое жилое помещение продается на публичных торгах, с вырученной суммы удерживают долги и судебные издержки, а оставшуюся сумму возвращают бывшему владельцу.