Мой тюремный дневник

Но не всё шло гладко, как вроде следовало из констатации первых успехов. Что ещё мешало работе? Срывались многие сделки, и просто потому, что пока обсуждались детали, собственник поднимал цену, т. к. рост цен в 1992 году был просто запредельный – 2509 %. Но я же был типичный совок, и даже в ту пору рыночных отношений у меня в подкорке глубоко сидел известный принцип: «Прежде думай о Родине, а потом о себе!». Поэтому, наблюдая, какой урон людям наносят скачки цен в жилищном строительстве, я подумал: надо им продавать квартиры не целиком, а по метрам в текущих ценах, которые так и останутся приобретёнными метрами, которые они будут добавлять к ранее купленным. У нас был хорошо налажен мониторинг цен на квартиры, и мы знали, что почём и где, в каком районе, сколько стоит квадратный метр жилья и как меняется рыночная конъюнктура. Но чтобы система по-метражного выкупа жилья, как я её назвал, могла начать работать, нужна была фирма-посредник, которая, суммируя взносы своих клиентов, покупала бы квартиры по ценам рынка на себя, а вкладчикам выдавала жилищные сертификаты (ЖС), удостоверяющего их право собственности не на квартиру, а на обезличенные метры. А когда тот или иной из них накапливал ЖС на целую квартиру, переоформлять квартиру фирмы в собственность клиента. И в этом случае его семья получала бы квартиру по цене, которая была в несколько раз ниже рыночной цены, т. к. первые метры приобретались значительно дешевле, чем при новых ценах на квартиры, которые выросли за время, прошедшее с этого момента.

Реализация такой идеи, какой бы заманчивой она не казалась, была не по силам маленькому агентству – нужен был солидный первоначальный капитал. Я стал искать соучредителей, чтобы создать акционерное общество, и мне удалось привлечь в него достаточно влиятельных людей Пензы: управляющего банком «Пенза» А. Г. Котломина, начальника Облстатуправления С. И. Дёкина, гендиректора страховой компании «Аско» (фамилию не помню, а сейчас этой фирмы нет), директора НИИ В. П. Сафронова, и ещё ряд юридических и физических лиц, которые все вместе на момент его образования внесли свои личные средства, образовав уставной капитал в размере 1 млн рублей. Разумеется, больше всего внёс я, и так появилось на свет акционерное общество «Торговля недвижимостью и инвестиции», сокращённо «ТоН-Инвест». А я, как инициатор его создания, был избран генеральным директором. Почему меня поддержали? Потому что для того времени я предложил очень удобную для людей схему, ибо тогда накопить на квартиру было практически невозможно – не успеешь получить деньги, как они тут же обесценивались. А вот стоимость каждого приобретённого метра росла вместе с инфляцией. Поэтому для клиента было экономически выгодно покупать квартиру метрами по текущей цене, а мы ещё и льготу предоставляли: когда он набирал таким образом на 60 % площади квартиры, то получал право на заселение, продолжая выплачивать оставшиеся 40 %[1]. У 60 клиентов, купивших ещё только по 1 кв м, не было права получить квартиру, зато ТоН-Инвест, сложив полученные деньги на 60 кв м, уже мог приобрести 1-комнатную квартиру и поставить её себе на баланс. Наши клиенты имели также ещё одну льготу – их деньги не пропадали в случае расторжения договора: их мы возвращали по рыночной стоимости квартир на день возврата, что многие и делали, используя нашу фирму как сберегательную кассу.

Но почти год созданное ЗАО работало просто как агентство недвижимости, лишь предлагая покупать жильё квадратными метрами, и только к середине 1994 года, когда мы реально стали давать квартиры и возвращать клиентам деньги с учётом роста инфляции, утро у нас начиналось с очереди и вечером заканчивалось ею – люди несли и несли деньги. Среди них были две категории клиентов: те, кто действительно хотел улучшить свои жилищные условия, и те, кто просто спасал свои небольшие сбережения от обесценивания, покупая жилищный сертификат, чтобы продать его через некоторое время по рыночной цене. Первые были настроены делать долгосрочные вклады, накапливая купленные метры жилья, а вторые вносили деньги нерегулярно, но суммируемый их остаток позволял нам инвестировать их в приобретение квартир.