МВА за 10 дней. Самое важное из программ ведущих бизнес-школ мира

Существует несколько способов оценки недвижимости. Метод ставки капитализации – простой способ оценить инвестиции. Стоимость недвижимости приравнивается к чистому доходу от недвижимости (арендная плата за вычетом операционных расходов) и делится на ставку капитализации. Ставка капитализации соответствует отдаче, ожидаемой инвесторами от своих вложений; она вычисляется с учетом доминирующих процентных ставок, амортизации и рискованности аренды. В 2011 г. все стремились к ставке капитализации 8 %. При таком методе оценки недвижимость с чистым доходом $10 000 оценивается в $125 000. Разумеется, если будет произведен ремонт с целью повысить доход, то и оценка собственности повысится.

Другой метод оценки, мультипликатор валового дохода, проще, но грозит неточностями. Самый надежный метод – провести полный анализ NPV денежных потоков и ожидаемой амортизации и сделать дисконт с учетом рисков, которые вы несете как владелец этой собственности (подробнее объяснено в главе о финансах). Этот анализ должен также включать в себя анализ ключевых переменных, чтобы проверить ваши перспективы на прочность.

Финансируются инвестиции с помощью обычного банковского кредита, правительственного займа, ипотеки или финансирования со стороны продавца.

План успешного приобретения недвижимости делится на пять этапов:

1. Изучите особенности вложений в недвижимость.

2. Исследуйте недвижимость в вашей местности.

3. Спланируйте, как вложить свои деньги.

4. Инвестируйте согласно принятому плану.

5. Управляйте приобретением в соответствии с поставленными целями.

Таблица 10.1 поможет вам рассчитать доход от перспективного вложения в недвижимость.

Десятиминутный тренинг лидерства

Новейшая сфера в подготовке MBA – лидерство. Руководители корпораций наперебой устремляются на коучинг лидерских качеств и платят сотни долларов в час. Основные теории лидерства я уже излагал в главе 4 «Организационное поведение», но многие программы MBA предусматривают теперь специальный курс по этому предмету, чтобы превратить своих выпускников в лидеров (и, со временем, в спонсоров своего учебного заведения).

Эффективному лидеру требуется уверенность для принятия решений, умение мотивировать других и отвечать за свои поступки. Одним словом, вы станете лидером, когда преодолеете в себе страхи и тревоги. Уик-энда скалолазания для этого маловато. Больше всего страхов связано с утратой контроля. Отсюда проистекают другие тревоги: распространенный страх сойти с ума, опозориться перед людьми, провалиться. Вы порождаете страхи внутри самих себя, и никто, кроме вас самих, не угомонит их и не вернет вам эффективность. «Если б ты знал, что всегда сумеешь справиться, чего бы ты мог устрашиться?» Значит, «единственный способ успокоить страхи – поверить в свою способность справиться со всем, что бы ни случилось». Так учит Сьюзен Джефферс, автор книги «Бойся… но действуй!» (Feel the Fear and Do It Anyway)[24]. «Что бы ни случилось, в любой ситуации я справлюсь». А если случится что-то и впрямь ужасное? Никто не застрахован от неподконтрольных событий, но сделайте все, что от вас зависит, и вам не в чем будет себя упрекнуть.

Многое вызывает у человека страх. Люсинда Бассет в книге «От паники к силе» (From Panic to Power) ищет причины страхов в семье и детстве:

• Возможно, вы воспитывались в строгости, вас контролировали с помощью страха и чувства вины.

• В вашей семье не было принято выражать эмоции, вас не хвалили и не поддерживали.

• Вы не соответствовали завышенным ожиданиям своих родителей.

• Слишком резко на все реагировавшие родственники создавали в доме нервозную обстановку.

• Негативно влияет ранняя утрата или наличие близкого родственника, страдающего тяжелой болезнью или наркозависимостью.

Жутко в этом признаваться, но почти каждая семья, в том числе и моя, чему-то в этом списке соответствует, и эти элементы наследственности и среды повлияли на личность, привычки, предрасположения. Здесь таятся корни перфекционизма, вины, навязчивых состояний, неврозов, излишней чувствительности, тяжелых реакций, озабоченности чужим мнением, потребности в постоянном контроле. Эти черты могли сделать из вас отличного студента и бизнесмена, однако они мешают вам стать настоящим лидером.

Первый шаг к исцелению – признать свои страхи и понять, что вы можете с ними справиться. Вам кажется, будто вы утратили контроль? Это главный страх, и с ним надо смириться. В большинстве профессиональных ситуаций тревожность порождается внешними причинами, однако затем она вызывает уже собственные физиологические состояния – человек нервничает, его прошибает пот. Но реакция зависит от вашего выбора: не боритесь с тревогой, осмыслите ее.

Имея дело с внешними событиями, ваш разум склонен искажать ситуацию, причиняя вам лишние треволнения. Как поясняет Дэвид Бернс в книге «Хорошее самочувствие» (Feeling Good)[25], существует десять видов опасного искажения реальности, и за ними нужно следить: