На пенсию в 35 лет

Самое важное! Близкие должны знать о том, какие у вас вообще есть активы, где они размещены и как до них добраться в кратчайшие сроки. Обычно в этом помогает отдельная папка с договорами с банками, брокерами и т.д. Родственники на всякий случай должны знать, где она лежит.

Налоговые риски

Знаете ли вы, что во многих странах существует налог на наследство? После смерти инвестора государство с удовольствием “отщипывает” от его капитала огромный кусок.

Знаете ли вы, что американский паспорт обязывает вас до конца жизни платить налоги в казну США? Даже если вы живете в другой стране.

Обо всех этих рисках стоит узнавать заранее. На этом обожглись многие мои знакомые.

Идиотская “регуляторка”

Допустим, к власти пришли социалисты и приказали богатеям делиться прибылью: ввели прогрессивную шкалу налогообложения, высокие налоги на дивиденды и прочие фокусы. Что делают инвесторы в этом случае? Идут к юристам и выводят капиталы из опасной юрисдикции. Это, кстати, не только к нашей стране относится.

Вывод: маленькому частному инвестору не нужно применять все способы защиты богатеев, но некоторые идеи стоит взять на вооружение.

ГЛАВА 7 МОИ ГРАБЛИ. ИСТОРИИ ИДИОТА-ИНВЕСТОРА

Как я сдавал “однушки”

В прошлых главах я писал о том, что скептически отношусь к жилой недвижимости. Расскажу о своем опыте и объясню, почему не стоит сдавать однокомнатные квартиры.

Почему “однушки” – самый популярный способ сбережения

Так думают все наши соотечественники. Так думал и я:

– квартиру можно “пощупать” – она реальна;

– “бумажные” активы – зло; опыт прошлого говорит нам об этом;

– квартирный бизнес безопаснее.

Мне понадобилось очень много времени, чтобы убедить себя в обратном. Вот мои аргументы против.

Доходность ниже плинтуса

Чистая доходность в городе Москва последние 10 лет не превышала 5%. Что я только не делал. В соцсетях мне постоянно попадались “умники”, которые рассказывали о мифических 8–10% годовых. Мол, я просто не умею готовить “однушки”.

Вот их рецепты:

– покупка на “котловане”;

– покупка студий;

– покупка недвижимости на торгах;

– нарезка больших квартир на студии.

Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые – просто опасны.

Недвижимость всегда растет, обычно – в разы

Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN.

Недвижимость в рублях

Источник: www.irn.ru

Недвижимость в долларах

Источник: www.irn.ru

Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих – грусть.

Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново:

– 2013 год – купил за 5,3 млн.;

– 2019 год – продал за 6,1 млн.

Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях.

Высокий порог входа

Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы – начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”?

Сравните с порогом входа в другие инструменты:

– акции – от 10.000 руб.;

– облигации – от 10.000 руб.;

– “бумажная” коммерческая недвижимость – от 400.000 руб. (ЗПИФ);

– ETF США – от 50 USD.

Страхи

Я постоянно чего-то боялся:

– а вдруг придет участковый…

– а вдруг соседи настучат…

– а вдруг консьержка проболтается…

– а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит…

Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность.

Перманентный ущерб и хлопоты

У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации.

У моих жильцов вечно что-то ломалось – приходилось искать замену или производить ремонт.

Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита.

Что еще уменьшало доходность

– постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” – микроволновку, компьютерный стол и т.д.;

– периодические простои – иногда квартира стояла пустой несколько недель;

– комиссии агенту недвижимости;

– налоги.

“Геморрой” случается

Эти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят.

Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег.

Низкая ликвидность

Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю.

Где сейчас лучше

Данные на середину 2020 года:

– акции РФ – более 8% годовых только дивидендами;

– ОФЗ – более 5% годовых;

– депозиты – более 5% годовых;

– ЗПИФ недвижимости – > 10% годовых.

Все это без каких-либо хлопот.