Настольная книга судьи по гражданским делам

В выкупную цену, определяемую по соглашению с собственником жилого помещения, включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая расходы, связанные с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на него, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

При этом собственник жилого помещения должен быть извещен о принятом решении не менее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения и дате государственной регистрации этого решения.

До истечения годичного срока выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника. По своей природе решение органа исполнительной власти об изъятии жилого помещения представляет собой административный акт и, как вытекающий из публично-правовых отношений, он может быть обжалован в порядке главы 25 ГПК.

Юридически значимыми фактами, которые в каждом случае суду необходимо устанавливать для правильного разрешения этих дел, являются:

— принятие решения об изъятии земельного участка компетентным органом (ст.279 ГК РФ);

— принятое решение об изъятии земельного участка соответствует целям, предусмотренным законом, т.е. обусловлено государственными или муниципальными нуждами (ст.239 ГК РФ; ст.49ЗК РФ);

— изъятие земельного участка неизбежно ведет к прекращению права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом участке ввиду невозможности использования их по своему назначению (ст.239 ГК РФ).

При отсутствии любого из этих условий по жалобе гражданина должно быть принято положительное решение.

Сам по себе акт об изъятии жилого помещения не отменяет и не ограничивает права собственника по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, пока соглашение о выкупной цене (гражданско-правовой договор) не достигнуто и фактически не исполнено либо не принято судом решение о выкупе жилого помещения. Если соглашение о выкупной цене достигнуто либо постановлено решение суда о выкупе жилого помещения, они подлежат государственной регистрации и являются основаниями для прекращения права собственности на жилое помещение.

При несогласии собственника с решением об изъятии у него жилого помещения либо с размером предложенной ему выкупной цены орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, вправе обратиться в суд с иском о выкупе жилого помещения. При этом иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента извещения собственника жилого помещения об изъятии жилого помещения. Нельзя не отметить, что норма ч.9 ст.32 ЖК РФ о праве органа на обращение в суд в течение двух лет со дня направления собственнику жилого помещения соответствующего уведомления не совсем согласована с положениями той же ст.32, ч.4 которой допускает выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии у него жилого помещения только с его согласия. Поэтому, исходя из того, как сформулированы ч.4 и 9 ст.32, на самом деле у заинтересованного органа при отказе собственника от предложенной ему компенсации остается только один год для предъявления иска о принудительном выкупе жилого помещения.

В случае пропуска указанного срока он не может быть ни восстановлен, ни продлен, так как это не процессуальный срок. По своей природе он имеет материально-правовое значение и выступает в качестве одного из обязательных условий порядка изъятия жилого помещения. Это означает, что при пропуске данного срока суд не должен отказывать в приеме искового заявления о выкупе жилого помещения, однако обязан учитывать факт пропуска срока при разрешении спора по существу, что влечет за собой отказ в удовлетворении иска. С отказом в иске возможность изъятия жилого помещения не утрачивается, выход из этой ситуации состоит в повторении части процедуры изъятия, начиная вновь с направления извещения собственнику жилого помещения о принятом решении и т.д.