Настольная книга судьи по гражданским делам

Предоставление жилых помещений по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, предусмотренных Конституцией РФ, — права граждан на получение жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Однако следует учитывать, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договору социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Причем их правовое положение как очередников отличается по сравнению с теми гражданами, которые были поставлены на учет после 1 марта 2005г. Для первых не имеет значения изменение их материального положения, для последних это обстоятельство предусмотрено в качестве самостоятельного основания для снятия с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п.2 ч.1 ст.56 ЖК РФ).

Каждому субъекту Российской Федерации предстоит принять законы, устанавливающие порядок признания гражданина малоимущим, определить иные категории нуждающихся в улучшении жилищных условий, которым жилые помещения могут быть предоставлены по договору социального найма. На органы местного самоуправления возложена обязанность по установлению учетных норм обеспеченности жилыми помещениями, исходя из которых граждане должны признаваться нуждающимися в улучшении жилищных условий, и норм предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений, жилые помещения могут быть предоставлены только в порядке очередности исходя из времени постановки на учет и включения в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий. Внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма допускается в исключительных случаях, связанных со стихийным бедствием или чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Другие случаи предоставления жилых помещений во внеочередном порядке могут быть установлены федеральными законами.

Те граждане, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и поставлены на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения таких действий (ст.53 ЖК РФ). К числу таких действий нормативные акты субъектов Российской Федерации относили, к примеру, обмен жилой площади, изменение порядка пользования жилым помещением, расторжение брака, вселение других лиц, а также отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли [124].

Решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения является основанием для заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный этим решением. По ранее действовавшему законодательству договор найма жилого помещения заключался на основании ордера, который содержал все необходимые сведения для заключения договора: фамилия, имя, отчество лица, которому выдан ордер, состав членов семьи, включенных в ордер (фамилия, имя, отчество, родственное отношение), адрес и характеристика предоставляемой жилой площади — размер общей и жилой площади. С учетом того, что решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма заменяет собой ордер, оно должно содержать все эти сведения, необходимые при заключении договора социального найма.

Федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации могут быть определены иные категории граждан, помимо малоимущих, имеющих право на обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма. Для таких категорий граждан правила постановки на учет и предоставления жилых помещений могут быть предусмотрены этими законами (ч.3 ст.49 ЖК РФ).

По общему правилу предметом договора социального найма должно быть изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Помещения вспомогательного характера, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом такого договора. Комнаты по договору социального найма могут быть переданы только в случае освобождения их в квартирах коммунального заселения.

Согласно п.4 ст.59 ЖК РФ такая комната заселяется на общих основаниях по договору социального найма только в том случае, если другие наниматели и (или) собственники, проживающие в коммунальной квартире, не имели оснований для предоставления им этой комнаты по договору социального найма либо она не передана им по договору купли-продажи.