Настольная книга судьи по гражданским делам

Нанимателям и (или) собственникам, проживающим в коммунальной квартире, освободившаяся комната на основании их заявления может быть передана по договору социального найма, только если, во-первых, они признаны или могут быть признаны малоимущими, во-вторых, нуждающимися в жилых помещениях (ч.1 ст.59 ЖК РФ) или их обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ч.2 ст.59 ЖК РФ). При отсутствии указанных лиц жилая комната может быть передана по договору купли-продажи гражданам, имеющим обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч.3 ст.59 ЖК РФ).

Договор социального найма заключается в письменной форме и по общему правилу вступает в силу с момента подписания. По его условиям наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Фактическая передача его должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения.

Исключительно важное значение имеет норма ст.64 ЖК РФ о том, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Судебная практика еще при разрешении дел о приватизации жилых помещений гражданами исходила из того, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений (п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Теперь подходы судебной практики в части соблюдения жилищных прав граждан при смене собственника жилищного фонда получили свое законодательное закрепление.

Отказ в постановке на учет, снятие с учета и предоставление жилого помещения могут быть оспорены в судебном порядке. В связи с различной правовой природой этих дел оспаривание отказа в постановке на учет и снятии с учета следует рассматривать по правилам производства главы 25 ГПК как жалобу на решения или действия должностных лиц местного самоуправления. В то же время оспаривание решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения конкретным гражданам со стороны других лиц — это спор о праве, который должен рассматриваться по правилам искового производства.

По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю для использования его по целевому назначению в качестве жилья. Но в определенных пределах ему принадлежит право распоряжения предоставленным в пользование жилым помещением. Согласно ст.67 ЖК РФ наймодатель наделен рядом полномочий по вселению в занимаемое жилое помещение других лиц, сдаче его в поднаем, поселению временных жильцов, осуществлению обмена, а также иных полномочий, предусмотренных как ЖК РФ, так и другими федеральными законами.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, предоставлена ли им жилая площадь одновременно с нанимателем или они вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии.

К членам семьи нанимателя ст.69 ЖК РФ относит проживающих с ним совместно супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в исключительных случаях в судебном порядке.

Иные лица, которые по закону могут быть признаны в исключительном случае членами семьи нанимателя, — это прежде всего неусыновленные дети мужа или жены нанимателя, их родители, лицо, находящееся с нанимателем в фактически брачных отношениях.

Вопрос, связанный с судебным признанием их членами семьи нанимателя, не требует отдельного рассмотрения: он должен решаться судом в процессе рассмотрения спора по существу о признании за этими лицами права на жилое помещение нанимателя.

В силу ст.70 ЖК РФ вселение нанимателем своего супруга, детей и родителей производится с согласия в письменной форме членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Вселение других лиц производится с письменного согласия членов семьи нанимателя, в том числе отсутствующих, и наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. В случае же вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя.