Настольная книга судьи по гражданским делам

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст.83 ЖК РФ).

При этом отказ нанимателя от дальнейшего пользования жилым помещением не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя. Точно так же любой из членов семьи нанимателя вправе отказаться от дальнейшего пользования жилым помещением.

Ясно, что когда выбывают не все, а только некоторые из пользователей жилого помещения, договор социального найма в целом сохраняется. Очевидно, что в этом случае, как и при вселении, необходимо вносить изменения в договор социального найма жилого помещения, иначе существенно будут затронуты интересы оставшихся проживать в жилом помещении лиц.

В частности, если юридически не оформлен выезд лица на другое место жительства, то те, кто остался на прежней жилой площади, не имеют возможности без его согласия вселить других лиц, приватизировать жилое помещение, если оно было получено до 1 марта 2005г., совершить обмен и т.п.Единственный выход из этой ситуации — обращение в суд с иском о признании такого лица утратившим право пользования данным жилым помещением в связи с его добровольным выездом и выходом из договора социального найма жилого помещения.

В обоснование данной позиции, помимо ч.3 ст.83, можно сослаться на ч.4 ст.69 ЖК РФ, которой предусмотрено сохранение прав по договору социального найма только за теми бывшими членами семьи нанимателя, кто продолжает проживать в занимаемом жилом помещении.

Поскольку не всегда возможно отграничить временный выезд лица от постоянного, сложившаяся судебная практика ориентирует суды на истребование доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут служить сведения об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, приобретении права на иное жилое помещение (п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР").

Как правило, иск не может быть удовлетворен, если бесспорно будет установлено, что гражданин не имеет, кроме спорного, другого жилого помещения.

Под разделом жилой площади принято понимать одну из форм изменения договора найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. Такой раздел по ст.86 ЖК РСФСР допускался, если в соответствии с жилой площадью, приходящейся на долю требующего раздела члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

В результате раздела бывший член семьи, заключив отдельный договор найма жилого помещения, становился самостоятельным нанимателем выделенного ему жилого помещения. Соответственно, замена одного договора найма двумя или более вела к превращению отдельной квартиры в коммунальную.

Кроме раздела жилой площади ЖК РСФСР допускал изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а также вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст.87, 88 ЖК РСФСР). Два последних случая изменения договора найма жилого помещения, по которым практически споры не возникают, воспроизведены и в новом ЖК РФ (ст.82).

Что касается изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, то такая возможность действующим ЖК РФ не предусмотрена. Исключает ли это в настоящее время раздел жилых помещений, при том что закон по этому поводу прямого запрета не содержит? Ответ на этот вопрос дан в ст.67 ЖК РФ, в соответствии с которой наниматель имеет те жилищные права, которые прямо предусмотрены ЖК РФ, федеральными законами либо договором социального найма. В настоящее время этот вопрос жилищным законодательством не урегулирован. По нашему мнению, пока не будут приняты нормативные акты, содержащие положения, допускающие возможность раздела жилого помещения и изменения в связи с этим договора социального найма, правовых оснований к этому не имеется.

Вместе с тем существует и противоположная точка зрения, сторонники которой исходят из того, что разрешено все, что прямо не запрещено законом. По их мнению, ЖК РФ не содержит запрета на раздел жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, поэтому такой раздел возможен. Тем более, как они полагают, нет оснований для отказа в разделе тех жилых помещений, которые были предоставлены до 1 марта 2005 г.