Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены

товара, либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что

покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар".

Согласно Закону о регистрации (ст. 20) одним из оснований отказа в

регистрации является составление лицом, которое имеет права, ограниченные

определенными условиями, документа без указания этих условий.

Из этих норм можно сделать вывод, что, по крайней мере, применительно к

недвижимости, в правоустанавливающем документе должны быть указаны все

ограничения прав и обременения объекта, которые имеются на момент составления

документа, независимо от того, есть ли специальное указание в законе о

необходимости их государственной регистрации.

И вот тут возникает странное противоречие: с одной стороны, закон

обязывает указывать в правоустанавливающем документе все ограничения и

обременения, умолчание о любом из них является основанием для отказа в

регистрации, для расторжения договора или для признания сделки

недействительной, как заключенной под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), с

1 См. § 3.3.

483

другой стороны, в ЕГРП отражаются только "избранные" обременения и

ограничения, причем логика, по которой определен этот перечень, остается

неясной. В этой ситуации регистрирующий орган сталкивается с двумя тесно

взаимосвязанными проблемами.

Во-первых, как быть, если сведения о существующих ограничениях и

обременениях содержатся не в реестре, а в других документах, которые имеются в

распоряжении регистратора? Во-вторых, как поступить, если на регистрацию

вещного права представлен правоустанавливающий документ, в котором

содержатся сведения о наличии обременений, которые в соответствии с законом "не

подлежат" регистрации?

По мнению автора, существует только два варианта решения проблемы: либо

регистрирующий орган должен игнорировать сведения о "не подлежащих

регистрации" обременениях и ограничениях, либо он должен вносить сведения об

этих ограничениях и обременениях в ЕГРП. В первом случае не подлежащие

регистрации обременения не должны существовать для регистратора, как в смысле

невнесения их в ЕГРП, так и в смысле невозможности ссылаться на их

существование при принятии каких-либо решений, в том числе и решений об отказе

в регистрации. Во втором случае возникает вопрос, в каком порядке могут быть

зарегистрированы ограничения и обременения, содержащиеся в

правоустанавливающих документах, если закон не содержит указания об их

обязательной регистрации.

Выбирая один из двух вариантов решения проблемы при отсутствии четкого

ее решения в законе, нужно исходить из специфики регулируемых отношений. Есть

ли какой-нибудь резон в том, чтобы вывести часть отношений по поводу

недвижимости из сферы государственной регистрации? При анализе перечня

обременений, которые закон не относит к подлежащим регистрации, мы увидим,

что к их числу относятся отношения по пользованию жилыми помещениями

физическими лицами и краткосрочные (до одного года) отношения по аренде

нежилых помещений (ст. 651 ГК РФ). Нельзя не признать, что некоторые из этих

484

отношений обладают определенной спецификой, которая обосновывает то, что

данные отношения считаются возникшими независимо от регистрации. Например,

для краткосрочной аренды аргументом против ее обязательной регистрации

является быстротечность отношений, частая смена их участников, что могло бы

привести к перегрузке реестра. Что же касается найма жилого помещения, то

причины его вывода из числа обременений, подлежащих обязательной

регистрации, не очень ясны. Также, как и аренда, этот договор является основанием

возникновения права пользования соответствующим помещением. В соответствии

со ст. 675 ГК РФ он является обременением объекта, т. к. "переход права

собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет

расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый

собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора

найма".

Думается, что, не относя право пользования, вытекающее из договора найма

жилого помещения, и сам такой договор к подлежащим обязательной регистрации,

законодатель вряд ли исходил из того, что права нанимателей и наймодателей

жилых помещений нуждаются в меньшей защите, чем права арендаторов и

арендодателей по договорам аренды. Возможно, роль здесь сыграла массовость

этих отношений, множественность их участников с учетом прав постоянно

проживающих с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ).

Вполне возможно, эти и другие аргументы могут быть оценены как