Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

предоставляет право органам государственной власти и местного самоуправления

их зарегистрировать. Сомневаться в целесообразности такой регистрации нет

никаких оснований, поскольку это способ доведения соответствующих

ограничений до самих собственников и потенциальных приобретателей объектов.

487

Непонятно только, почему государство наделено такой возможностью, а всем

другим субъектам гражданского права в этом должно быть отказано.

В тесной связи с рассмотренными проблемами находится вопрос о том,

допустимы ли соглашения между участниками сделки по поводу регистрации

возникших между ними отношений.

В уже упоминавшемся обзоре судебной практики по одному из дел,

например, указано, что "включение сторонами в договор, не подлежащий

государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной

регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации,

противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу

требований статей 168 и 180 ГК РФ" .1

Означает ли это, что стороны вообще не могут заключать соглашения о

регистрации возникших между ними отношений, если в законе такая регистрация

прямо не предусмотрена? В свете изложенного выше подхода такая позиция

представляется слишком жесткой.

Если признать, что "не подлежащие регистрации" права и обременения все

же могут быть зарегистрированы по желанию их обладателей, то, очевидно, нет

каких-либо препятствий для достижения об этом предварительного соглашения, т.

к. без волеизъявления второй стороны такая регистрация может стать невозможной.

Так, например, если наниматель по договору жилищного найма захочет

зарегистрировать свое право пользования как обременение, то он не сможет этого

сделать без совершения наймодателем соответствующих действий - подачи

заявления в регистрирующий орган. Поэтому, если признавать возможность

регистрации упомянутых обременений по желанию обладателей соответствующих

прав, то нужно признавать возможность и правомерность таких соглашений.

Что же касается упомянутого решения арбитражного суда, то в нем

абсолютно верно указано на другое обстоятельство: соглашением участников

1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001, №59 (Вестник ВАС РФ. -

2001. - № 4).

488

сделки не может быть изменено гражданское законодательство, регистрации не

может быть придано то значение, которого она в данном случае по закону не имеет.

Стороны не могут считать сделку заключенной с момента регистрации, если это не

предусмотрено законом. Применительно к уже рассматривавшемуся жилищному

найму стороны могут договориться о регистрации обременения правами

нанимателя, но не могут договориться о том, что договор найма будет считаться

заключенным с момента регистрации, или о том, что отсутствие регистрации

повлечет его недействительность. В то же время, как представляется, никто не

лишает стороны возможности включить в договор невыполнение требования о

регистрации в качестве отменительного условия.

Автор осознает спорность высказанных им предложений и возможность

отстаивания иной позиции. Вместе с тем вопросы, рассмотренные выше,

безусловно требуют того или иного решения как на уровне законодательства, так и

руководящих разъяснений высших судебных органов.

5.5. Решение суда как основание государственной регистрации

Вопрос о соотношении решения суда, устанавливающего право на недвижимость, и

акта государственной регистрации права на недвижимое имущество относится к

проблемным, как в судебной практике, так и в практике органов, осуществляющих

регистрацию прав.

Исследованию различных аспектов данной проблемы уделялось внимание в

научной литературе1. Вместе с тем, как показало изучение судебной практики,

многие вопросы не находят однозначного решения. Судьи и регистраторы зачастую

по-разному понимают положения Закона о регистрации, относящиеся к порядку

1 Пятков Д.В. Судебное решение как основание возникновения и регистрации прав на

недвижимость // Вопросы правоприменения. Судебно-арбитражная практика Московского

региона. - 2001. - № 2; Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Вестник ВАС РФ. - 2003. -

№№ 4, 5; Бевзенко Р.С. Отказ в регистрации права на недвижимое имущество,

установленного решением суда // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №5.

489

регистрации прав на основании судебных решений, о содержании судебного

решения, устанавливающего права на недвижимое имущество. Такое положение,

по мнению автора, свидетельствует о том, что ряд положений закона нуждаются не

только в разъяснении, но и в изменении.

Гражданский кодекс РФ в качестве самостоятельного основания

возникновения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение (п.п.