Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

прав на автозаправочные станции как на единый объект - сооружение. Однако, как

представляется, данный вопрос не может и не должен решаться письмами

Минюста, к компетенции которого не относится решение вопросов учета объектов.

Этот вопрос также должен быть решен на уровне специального законодательства о

кадастровом и техническом учете.

Прежде, чем перейти к следующей группе объектов – помещениям, следует

обратить внимание на то, что далеко не все правильно понимают соотношение этих

объектов, с объектами, входящими в предыдущую классификационную группу –

зданиями. Так, например, Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич писали, что "к нежилым

помещениям относятся здания, строения, сооружения (курсив мой, - В.А.) и

другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для

производственных, административных, социальных, образовательных, культурных

и других целей"1. Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: "под

нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание

(строение) (курсив мой, - В.А.) или его часть, предназначенное для

производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его

1 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование:

Научно-практическое пособие. - М., 1997. - С. 243.

51

использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим

строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на

учет в установленном порядке"1.

Но указанные авторы не одиноки. Практически из такого же соотношения

исходит ст. 16 ЖК РФ. Давая классификацию помещений, она относит к

помещениям жилой дом, который с точки зрения классификации недвижимости

является зданием и сам состоит из помещений.

Такой подход к соотношению рассматриваемых понятий представляется нам

абсолютно неприемлемым. Он противоречит положениям Закона о регистрации и

элементарным принципам любой классификации. Жилищный кодекс, как

представляется, должен быть приведен в соответствие с гражданским

законодательством путем исключения жилых домов из перечня жилых

помещений.

Теперь перейдем к третьему разделу классификации объектов недвижимости -

объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые

помещения и иные объекты). Это классификационная группа, с которой связано

наибольшее количество проблем.

Вопрос о понятии квартиры решается достаточно просто, ее границы всегда

четко определены и всегда имеется возможность отграничить ее как от других

квартир, так и от общих помещений дома. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ

"квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном

доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего

пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также

помещений вспомогательного использования, предназначенных для

удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в

таком обособленном помещении"2.

1 Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г.

Москве: ): Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2004. - С. 8.

2 Следует обратить внимание на то, что это определение не является абсолютно

52

Вопрос о других помещениях решается далеко не так просто. Дело в том, что

в определении границ помещений, имеющих нежилое назначение, наряду с

объективными критериями, подлежащими установлению органами кадастрового и

технического учета, имеет определенное (а иногда определяющее) значение

субъективное волеизъявление обладателя вещного права на объект недвижимости.

Приведем пример. Некое юридическое лицо имеет в собственности здание

нежилого назначения и намеревается продать ряд помещений в нем. При этом

здание имеет 5 этажей, каждый из которых построен по "коридорной" системе, т. е.

представляет собой коридор, в который выходят двери комнат. Продаже

подлежали помещения первого и второго этажа. При этом один из потенциальных

покупателей выразил желание приобрести весь первый этаж. Что же касается

второго этажа, то нашлось несколько покупателей на отдельные комнаты,

выходящие в общий коридор.

Обращаясь в органы технического и кадастрового учета, продавец просил

сформировать ему первый этаж здания как единое помещение, а на втором этаже

выделить в качестве отдельных помещений каждую комнату. Вполне очевидно,

что отсутствовали какие-либо законные основания для отказа заявителю в таком