Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

участка и создание на этом земельном участке объекта недвижимости.

Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на

земельном участке, носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос,

является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом

замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К

сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для

решения этого вопроса. Так, например, определенным образом оборудованные

площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как

сооружения – "склады открытого хранения", дороги также учитывались как

сооружения. В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не

относились. Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса

следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы

констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости,

44

отличного самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом

земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства. Так,

например, нельзя говорить о создании объекта недвижимого имущества при

асфальтировании территории автостоянки, но вряд ли кто-нибудь будет

сомневаться, что строительство автомобильной магистрали Санкт-Петербург –

Хельсинки приведет к созданию нового объекта недвижимости на земельном

участке, занятом этой магистралью.

Второе звено классификации - здания и сооружения и иные объекты

недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При

отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.

В частности, не до конца ясно, что понимается под иными, кроме зданий и

сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Очевидно, к

этим объектам относятся объекты незавершенного строительства. Сюда же, по

мнению автора, следовало бы отнести объекты, подвергшиеся частичному

разрушению. Изучение практики государственной регистрации показало, что

практически все объекты, включенные во П-й раздел реестра, именовались либо

зданиями, либо сооружениями, либо объектами незавершенного строительства.

Существуют, по крайней мере, еще две проблемы, связанные с данным

разделом.

Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе

объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С

одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую

возможность не предусматривают, а с другой стороны, в названии третьего раздела

говорится об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Говоря об

обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части,

которые могут быть использованы автономно от других частей объекта. Так, если

отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно

использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования

необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции,

45

электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных

условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть

объектами автономного использования, в том числе иметь самостоятельное,

отличное от других частей здания назначение (например, общежитие, гостиница,

детский сад и пр.). Наиболее простым и традиционным примером

самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального

жилого дома. Судебная практика давно признавала за такими частями объекта

самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому. В то же время в

последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации

отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта

недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве

многоквартирного. Однако если обратиться к Жилищному кодексу РФ, то он в ст.

16, наряду с жилым домом и квартирой, называет такой объект жилой

недвижимости, как часть жилого дома. В последнее время приобрело большое

распространение строительство таун-хаузов – домов, в которых в каждое жилое

помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями

такого дома. При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом

многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые

получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Не

действующий ныне Федеральный закон "О товариществах собственников жилья",

в п. 2 ст. 5 указывал, что часть здания может иметь самостоятельный статус, если

она "размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других