Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

После того как архитектор (или команда архитекторов) создал внешний облик проекта, нарисовал план территории, фасады зданий и планы этажей, нужно превратить эту архитектурную концепцию в рабочую проектную документацию. Я лично предпочитаю не отдавать архитектуру и проектирование одной компании, а выбирать лучших людей для каждой работы.

Каждый вид работ должен быть детально описан: какой толщины делать стены, из чего их делать — из кирпича или газобетона, где будет лежать электрический кабель и какого сечения, как будет прикрепляться фасад дома, какие стеклопакеты ставить и с какой толщиной стекла. Все это и многое другое — работа проектного бюро.

Если проект делается на бумаге, документация может занимать несколько коробок, а количество разделов составляет около двух десятков, от вентиляции и кондиционирования до расчета влияния на окружающую среду.

Предыдущее поколение проектировщиков чертило проекты еще на кульманах (чертежных досках). В наше время в большинстве развитых стран проектная документация делается сразу в трехмерной модели здания — BIM[10], где все связано между собой. Передвинули стенку на десять сантиметров, внесли изменение в проект — программа сразу пересчитывает связанные с этим изменением данные, от длины кабеля электропроводки до изменившейся нагрузки на перекрытие этажа.

Строители — организаторы рабочего процесса

Девелоперы строят недвижимость, и строители строят недвижимость. Нет, все-таки не так. Девелоперы создают недвижимость, а строители действительно строят ее.

Если девелопер — это мозг проекта, инвестор — сердце, банки — кровеносная система, владелец участка — ноги, архитекторы — глаза, а продавец — рот, то строители — это, конечно, руки проекта. Строители должны строить и знать, как наилучшим образом организовать работу десятков, сотен, а иногда и тысяч людей. Сварщики, монолитчики, фасадчики, каменщики и электрики должны производить работы в нужном порядке и такого качества, как необходимо.

Даже самый хороший строитель — это исполнитель. Он не должен сам решать, ЧТО строить, а должен только определить, КТО и КАК будет строить то, для чего его компанию или бригаду наняли в проект.

Строите дачу? Ремонтируете квартиру? Не требуйте от прораба невозможного: он не архитектор и не дизайнер. Если вы хотите получить хороший результат, нужно дать ему хотя бы дизайн-проект, а потом следить за тем, как он его выполняет.

В больших проектах у строителей несколько контролеров:

• проектный менеджер со стороны девелопера — заказчик проекта;

• служба технического надзора, которая проверяет, как строители делают свою работу;

• архитекторы, осуществляющие авторский надзор. Они следят, чтобы проект соответствовал их задумке;

• менеджер по работе с цифровым проектом следит за всеми изменениями, которые сразу видны при работе с BIM.

История о том, как бетономешалки один этаж украли

В связи со строителями вспоминается одна интересная история, которую я услышал от бывшего сотрудника девелопера. В середине 2000-х девелоперская компания приступила к строительству одного из небоскребов в Москва-Сити. Как всегда, здание начинают строить с котлована, в который заливают фундамент. Виды фундамента бывают разные, но суть не в этом.

Здание было очень большим, и для его фундамента потребовалось залить несколько тысяч кубометров бетона — около десяти тысяч по первоначальному проекту. А это очень непростая задача для строителей. Нужно, чтобы бетон в фундаменте застыл равномерно. Для этого его необходимо залить в течение строго определенного времени; в этом проекте нужно было уложиться в 38 часов.

И вот руководитель проекта в строительной компании — подрядчике начинает решать задачу. В одну автобетономешалку, в зависимости от модели, помещается от 2 до 15 кубометров. Значит, только для перевозки нужно не меньше 700 раз приехать и выгрузить бетон. Количество автобетономешалок даже в Москве ограничено, и ему приходится собирать их по разным компаниям и договариваться с разными бетонными заводами об одновременной отгрузке бетона.