Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Прогнозы инфляции и ее историю несложно найти в интернете. Она зависит от страны. В США доллар в среднем дешевеет на 2% в год. Инфляция в Европе последние годы около нуля. А вот ежегодная инфляция в России в последние 20 лет в среднем составляет 10%. Набиуллина иногда говорит, что инфляция у нас 4 или 5%, и это правда — в тот момент, когда эти цифры озвучиваются. Однако в следующем году инфляция повышается до 13%, и об этом все молчат.

В наших реалиях через год стоимость ваших денег должна быть больше как минимум на 10% в рублях или на 2% в долларах. Иначе лучше получить меньше денег, но сейчас.

Пытаться сохранить деньги с помощью банковских депозитов — плохая идея. Ставки банков, как правило, не бывают выше инфляции, и ваши сбережения на депозите медленно тают.

Риски

Если я попрошу у вас денег и пообещаю вернуть их с процентами, такими же, как проценты у государственного банка, согласитесь ли вы дать мне в долг или отнесете кровные в банк? Очевидно, вы мне откажете: риск невозврата денег любым человеком выше, чем солидной финансовой организацией.

Риски бывают самыми разными: от риска банкротства до проблем в отрасли. Вкладывать деньги в акции рискованнее, чем в облигации. В строящуюся недвижимость — опаснее, чем в дом, который уже сдан в эксплуатацию.

О связи рисков с доходностью мы подробно поговорим в главе 6 «Риск и доходность». Пока хочу упомянуть простое правило: чем больше риски, тем выше должна быть доходность.

Интерес

Если инфляция составляет 2%, а риски вы оценили в 3%, то есть стоимость денег во времени в целом будет 5% в год, то все равно лучше получить сегодня 100 долларов, чем 105 долларов через год. Потому что эти пять долларов покрывают только риски их неполучения и инфляцию. А премии нет. Ее обычно определяют, анализируя альтернативные варианты с похожими рисками. Из всех вариантов выбирать следует тот, где чистая премия после вычета инфляции и минимального дисконта за риск страны и отрасли выше, чем в других.

Для того чтобы рассчитать стоимость денег во времени на длительный срок, нужно умножить ставку дисконта на количество периодов (лет) в формуле:

стоимость денег на n лет = исходная сумма × (ставка дисконта)ⁿ

Например, при ставке дисконта 1,05 те же 100 долларов за пять лет превратятся в 127,63 доллара:

$127,63 = $100 × (1,05)⁵

Почему так важно понимать эту концепцию? Потому что будущий доход не всегда можно считать достаточным. Если он не покрывает риски, инфляцию и потраченное время, то лучше не инвестировать в такой проект вовсе.

Основные термины для арендной недвижимости

Рассказывая о финансах в недвижимости, без специальной терминологии не обойтись. Вот самые важные термины.

NOI (англ. Net Operational Income) — чистый операционный доход. Это все доходы от недвижимости минус все расходы на ее содержание. NOI нужно знать, когда недвижимость сдается в аренду.

Пример: объект сдается в аренду за 1500 долларов в месяц, или 18 тысяч долларов в год. После расходов на уборку, коммунальные услуги и эксплуатацию остается 15 тысяч долларов в год. NOI = $15 000.

Cap rate — сокращение термина «ставка капитализации» (англ. capitalization rate). Cap rate показывает текущую доходность арендной недвижимости:

NOI / стоимость недвижимости × 100% = Cap rate (в процентах).

Пример: NOI по объекту из предыдущего примера составил 15 тысяч долларов. Недвижимость продается за 300 тысяч долларов. Следовательно, Cap rate будет:

15 000 / 300 000 × 100% = 5%.

Это как ценник в магазине: зная ставку капитализации, вы быстро можете понять, дорого это или дешево.

Срок окупаемости — величина, обратная Cap rate:

100% / Cap rate = срок окупаемости (в годах).

Пример: Cap rate из предыдущего примера — 5%. Значит, срок окупаемости такой инвестиции составит 100% / 5% = 20 лет.

IRR (англ. Internal Rate of Return) — внутренняя ставка доходности. Показывает итоговую годовую доходность проекта с учетом всех доходов и расходов в разные периоды. Обязательно нужно включать в расчет покупку (со знаком минус) и будущую продажу недвижимости. Пример расчета IRR приведу ниже.

ROI (англ. Return on Investment) — возврат на инвестиции для тех случаев, когда вы не собираетесь продавать недвижимость в будущем или не знаете, когда и по какой цене будете ее продавать. Это отношение прибыли или убытков к размеру инвестиций. Например, если вы покупаете объект за 100 тысяч долларов и потом сдаете в аренду за 10 тысяч долларов в год, то ROI будет равен 10%.

Прибыль и денежный поток

Недвижимость — это всегда долго. Ее долго строят, долго используют, продажа тоже обычно занимает время. Именно поэтому важно рассматривать все финансовые показатели недвижимости с учетом времени.