Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

5. Если вы покупаете офисное здание за 1,2 миллиона долларов, которое будет приносить вам ежемесячный доход в размере 10 тысяч долларов, за какую сумму вам нужно будет продать его через десять лет, чтобы заработать 11% годовых? (Подсказка: используйте формулу IRR (ВСД).)

А. $3 240 000.

Б. $1 400 000.

В. $1 837 000.

Г. $131 962.

Ответы

Глава 5. «Подземные этажи»: анализ и маркетинг

Анализ недвижимости — как подземные этажи здания: не виден постороннему глазу, но очень важен. В этой в главе мы научимся анализировать недвижимость и выбирать ее, а еще узнаем, что анализ и маркетинг — это две стороны одной медали.

Шел 2006 год. Я учился на курсе CCIM (Certified Commercial Investment Member) американского Института инвестиций в недвижимость. Второй модуль был посвящен маркетингу и длился четыре полных дня. В первые дни материал был очень интересным. Преподаватель рассказывал, как считать пешеходный и автомобильный потоки для торговых помещений на «утренней» и «вечерней» сторонах дороги, как учитывать количество населения с разным уровнем дохода при планировании жилья и как анализировать потенциал офисов в разных районах города. Но в конце модуля я приуныл. Мы перешли к подсчетам, и возник резонный вопрос: а где брать данные? Преподаватель не моргнув глазом сказал: «Идите на сайт www.usa.gov в раздел “Статистика” — там есть все, что вам нужно». Спрашивать американского профессора о том, где брать аналогичные данные в России — стране, в которой институты статистики дают данные только правительству, — было бессмысленно.

С тех пор ситуация изменилась. В 2020 году в России есть огромное количество источников информации. Как во всем мире, теперь сложность заключается не в том, чтобы получить недостающие данные, а в том, чтобы выловить нужную информацию в океане бесполезной и неправильной. Особенно остро эта проблема стоит для непрофессионалов рынка, не имеющих доступа к подписным платным базам данных и аналитике. Эту проблему мы и постараемся решить в этой главе: попробуем разобраться в сложном рынке недвижимости и научимся выбирать правильный объект. Попутно постараемся понять, что делать, если вы оказались на другой стороне и вам надо продать или сдать свой объект.

Я включил анализ и маркетинг в одну главу, потому что считаю их двумя сторонами одной медали: когда вы анализируете какую-то недвижимость, на другой стороне находится человек, который ее продает. И рано или поздно вы сами можете оказаться тем человеком, которому нужно делать маркетинг своей недвижимости для продажи или сдачи в аренду.

Такой несовершенный рынок недвижимости

Для начала немного теории о том, что такое рынок недвижимости.

В экономике есть такие понятия, как совершенный и несовершенный рынок.

На совершенном (идеальном) рынке неограниченное количество покупателей, все продукты одинаковы, нет барьеров для появления новых игроков, у всех покупателей одинаковый доступ к информации. Компании не устанавливают цены, а следуют за спросом, дают те цены, которые покупатели готовы им платить. «Что же в этом рынке идеального?» — спросите вы. На нем нет транзакционных издержек. Каждый, кто хочет купить или продать товар или услугу, легко получает их по справедливой рыночной цене.

Все рынки в реальном мире несовершенны, поэтому описанного выше рынка в природе не существует. Но степень несовершенства рынков значительно отличается.

Например, рынок бытовой техники относительно совершенный. Когда вам нужно купить телевизор, выбор прост. Вы знаете, где находится магазин, торгующий бытовой техникой. Вы просто идете туда, находите продавца, называете ему основные параметры: размер, марку, характеристики, стоимость… Выбираете из пары вариантов. И вперед, на кассу.

Несовершенными рынки становятся под влиянием следующих факторов:

• конкуренция между компаниями за долю рынка;

• высокие барьеры для входа и выхода новых игроков;

• разнообразные товары и услуги, которые сложно сравнивать;

• цены, которые устанавливаются производителями, а не формируются в зависимости от рыночного спроса и предложения;

• несовершенная или неполная информация о товарах и ценах;

• небольшое количество покупателей и продавцов.

Недвижимость — классический пример крайне несовершенного рынка. Даже две соседние квартиры с одинаковой планировкой могут отличаться друг от друга видом из окна, ремонтом и ценой. Нет такого места, куда можно прийти, как в магазин, и увидеть все доступные варианты недвижимости.

Значит, нам самим нужно выполнять функции поиска, анализа, сравнения и выбора — те, которые в случае с покупкой телевизора берет на себя магазин.