Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Техническая проверка. У любой недвижимости есть свой износ и техническое состояние, проверка которых поможет посчитать расходы.

1. В новом объекте это проверка соответствия передаваемого имущества документам: сколы, разбитые стекла, недостающие розетки и прочее. Как только вы подпишете акт приемки, предъявлять претензии будет бессмысленно: считайте, вы согласились с тем, что все в порядке.

2. Для неновой недвижимости важно проверить не только фактическое состояние, но и сделать прогноз. Большинство бытового оборудования, например кондиционеры, холодильники и сантехника, имеют срок службы пять-семь лет. К моменту покупки они еще могут работать, но лучше заложить в бюджет их частичную замену.

Надеюсь, этот список поможет вам лучше ориентироваться на рынке и если не делать самостоятельно полный анализ, то хотя бы понимать и «читать» составленные другими отчеты, прогнозы и аналитику.

Маркетинг недвижимости

С аналитикой разобрались. Давайте перейдем к другой стороне медали — маркетингу. Но для начала расскажу вам пару историй о животных. Спойлер: они и о недвижимости тоже.

История о бобрах

На заре маркетинга недвижимости в Москве в начале 2000-х годов мы с коллегами одними из первых начали давать названия объектам недвижимости — сначала офисным, а потом и жилым. До этого названиями служили адреса: «Тверская, 11», «Давыдковская, 8» или «БЦ “Арбат”». Начинали с простых названий, вроде Golden Plaza. Потом появился полноценный брендинг, нейминг, концепции. Названия вырастали из легенд, у каждого проекта была своя эмоциональная окраска. Например, в проекте, который мы назвали Science & Technology Park, с намеком на технологичность его будущих арендаторов, якорными компаниями[13] стали «Лаборатория Касперского» и Luxoft — две ведущие IT-компании в своих сегментах.

Мой товарищ Гарик, всю жизнь занимающийся маркетингом недвижимости, рассказал мне занятную историю о роли эмоциональной составляющей в маркетинге.

Девелопер жилого комплекса, который строился в не самом привлекательном месте, далеко от центра города, хотя и рядом с парком «Покровское-Глебово», решил продвигать свой проект.

Первым делом девелопер созвал маркетологов, и они стали думать, как привлечь покупателей. Ну действительно, зачем человеку с деньгами покупать себе квартиру рядом с шоссе, если есть варианты в районе Остоженки или Покровки? Думали они, думали, и один из маркетологов сказал: «А давайте обыграем наш парк по соседству. Заявим, что у нас очень экологичный дом и жить в нем куда полезнее, чем посреди пробок в центре». Маркетинга в то время еще не было, а пробки очень даже были.

Парк «Покровское-Глебово» в то время нормально функционировал и в целом был неплох. Но девелопер предположил, что этого недостаточно: надо добавить еще изюминку. Вместо того чтобы просто сказать, что это экологичный проект, девелопер и маркетологи решили показать, что в парке обитают животные, которые не будут жить в плохой экологической обстановке.

Роль таких животных отвели бобрам, которых привезли издалека и выпустили в парке. Потом вызвали экологов и журналистов, и те пару дней гонялись за бобрами. Бобры не очень хотели позировать, но в итоге их обнаружили, и журналисты написали о них заметку. Девелопер везде давал на нее ссылку, подтверждая чрезвычайную экологичность жилого комплекса, в парке рядом с которым даже бобры согласны жить. Что стало с бобрами потом, неизвестно. Может, погибли или мигрировали. Возможно, они до сих пор водятся в парке. Но маркетинг проекта удался.

А теперь история о том, какие усилия порой прикладывают люди, чтобы показать то, чего нет на самом деле.

История о ежах

Сильные мира сего любят демонстрировать превосходство, например посредством загородной недвижимости. Они ищут и находят фишки, которые сложно повторить. Одна из таких особенностей — пресловутая экологичность места.

Состоятельный и влиятельный господин К. где-то вычитал, что наличие на дачном участке ежей считается признаком экологичности. Он решил, что и возле его дома они непременно должны жить. К. дал поручение помощнице — заселить ежами участок. Помощница пробежалась по зоомагазинам и обнаружила, что ежи там не продаются. Они дикие животные.

У господина К. есть огромная команда высокоинтеллектуальных и высокооплачиваемых людей, которые пашут на него в режиме 24/7. Половина этой команды в течение месяца, забросив все личные и рабочие дела, бегала по лесам с молочком и отлавливала ежей. Господин К. остался доволен. Теперь он мог вечерами выходить на крыльцо, наблюдать за экологичными животными и пить чай (с молоком).