Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Даже если все граждане страны имеют одинаковый потенциал к участию в бунте или революции, попытка переворота в маленьком городе вряд ли состоится: сразу приедет национальная армия с полицией и всех арестует. Но если на столичные улицы выйдет миллион человек, то революция вполне может привести к смене власти. Поэтому наш антигерой большую часть бюджета направляет на процветание столицы. Такую картину вы можете увидеть в любой стране с диктатурой.

Но почему все успешные революции начинались в столицах (чего и боятся все диктаторы мира)?

Давайте поставим себя на место одного из жителей страны. Если он живет в селе и выйдет поддерживать восстание, то его вместе с соседями схватят и арестуют. Вероятность негативных последствий максимальна.

Однако если бы он был городским жителем и на демонстрацию собралось бы несколько миллионов человек, то вероятность быть схваченным была бы близка к нулю, потому что столько полицейских и солдат не наберется во всем государстве. Например, схватят 100 человек из одного миллиона и показательно осудят. То есть вероятность негативных последствий для каждого равна 1 к 10 000, или 0,0001. Это немного в сравнении с перспективой получить наконец нормальное руководство страны.

Как видно из этого примера, риски участия в восстании для городского жителя и сельского значительно отличаются.

Кстати, из этого можно сделать пару выводов касательно недвижимости. Во-первых, что риски инвестиций в развитые страны значительно ниже, чем в остальные (минимален риск революции или смены правил игры в любой сфере жизни). А во-вторых, что в недемократических и неразвитых странах предпочтительно инвестировать в столицу, потому что ее экономика пострадает в последнюю очередь. Германия для инвестора безопаснее Беларуси, а Москва безопаснее любого регионального города России.

Оценка риска при инвестиции в недвижимость

Как же быть с нашими эмоциями, привычками и стадным инстинктом, мешающими нам принимать решения объективно? Я предлагаю оценивать риски письменно. На бумаге, а тем более в таблице с цифрами нет места эмоциям. Напишите все риски, которые вы видите, и поставьте свою оценку вероятности напротив каждого из них. Вы все равно будете оценивать каждый риск субъективно, но субъективность будет значительно ниже, чем если бы вы принимали решение «в целом» и «по ощущениям». Мозгу будет сложнее запутать вас и принять решение, которое вам просто «нравится», вместо обоснованного и, вероятнее, верного.

Пример: вы рассматриваете покупку квартиры в жилом доме премиального класса в Москве. У вас уже есть квартира, и эту вы хотите купить для перепродажи, с целью заработать. Дом обещают построить до конца года, и по плану через год вы сможете перепродать квартиру с прибылью. На дворе май 2020 года, и вы не знаете, что вас ждет дальше в экономике и ценах на квартиры. Вы руководствуетесь оценкой консультантов, которые утверждают, что если все будет как прежде и рынок восстановится после кризиса, то цена на вашу квартиру вырастет с 375 тысяч рублей за метр до 410 тысяч. Эти же консультанты признаются, что не могут объективно оценить стоимость квартиры с учетом турбулентности на рынке. Еще вы слышали фразу, которую приписывают Ротшильду: «Покупать надо тогда, когда на улицах льется кровь». Поэтому вы хотите оценить привлекательность такой покупки и совершить или не совершить ее сейчас, потому что позже, когда на рынке станет меньше неопределенности, цена вырастет.

Я сделал таблицу, которая могла бы помочь вам оценить риски в такой ситуации и рассчитать их «стоимость». В этой таблице есть четыре сценария развития событий, от пессимистичного до оптимистичного; для каждого сценария определена вероятность его наступления (определена мной субъективно); также каждый сценарий оцифрован, то есть написано, как будет вести себя стоимость метра при наступлении именно такого сценария.

Сегодня, когда я пишу эту главу, на календаре 22 мая 2020 года, и я обещаю вам не менять цифры в таблице ни при каких обстоятельствах. В конце концов, мы с вами изучаем риски и доходность, а не методы предсказания будущего, и я не претендую на правильную оценку стоимости этой квартиры в 2021 году.

С учетом вероятности разных сценариев у меня получилось, что цена метра через год составит 346 тысяч рублей. Какой должен быть дисконт, чтобы доходность нас устроила? Вот мы и дошли до второй части нашей пары «Риск — доходность». Но прежде чем мы перейдем к доходности, я хочу рассказать вам одну поучительную историю о рисках в управлении проектами, которую услышал от британского профессора в бизнес-школе.

История о куполе тысячелетия, или Что такое OSINTOT