Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Допустим, вам предлагают два варианта для инвестиций. Первый — земля под строительство складского комплекса в региональном городе России, который будет сдаваться в аренду после окончания строительства. Целевая доходность — 40% годовых. Этот проект — очень рискованный. С вашими инвестициями в этот комплекс может случиться что угодно: вы можете не получить разрешения на строительство, растратить бюджет на стройку, не найти арендатора или найти его на небольшую арендную плату, эта арендная плата может обесцениться из-за высокой инфляции, в первый же кризис арендатор обанкротится, и следующего вы будете искать годами. Но зато если вам повезет и все получится, то вы чуть больше чем за два года вернете себе проинвестированные деньги и начнете зарабатывать чистую прибыль.

Второй — жилой многоквартирный дом в центре Нью-Йорка, который уже построен и заселен арендаторами. Целевая доходность — 4% годовых. Чем так хорош этот проект, что на нем можно заработать всего лишь 4% в год? В нем почти нет рисков: дом уже построен, в нем много арендаторов, это их единственное жилье и последнее, от чего они откажутся даже в кризис. И даже если кто-то из них уедет, на его место в Нью-Йорке быстро найдется кто-то другой. Поэтому такие объекты стоят дорого, а их доходность, наоборот, невысока. Часто их покупают крупные пенсионные и страховые фонды, которые берут деньги под очень низкий процент, с основной целью — не потерять их.

Риск — доходность: управление

Теперь, когда вы знаете, как анализировать риски и как связана с ними доходность, поговорим об управлении парой «риск — доходность».

«Знать риски» не равно «управлять рисками». Вы понимаете, что в проекте есть риск неверно рассчитанных расходов на строительство или будущей стоимости продаж, но вы не можете поселиться на строительной площадке и лично следить за стройкой или лично заниматься продажами. Однако есть несколько вещей, которые вы все-таки можете сделать, чтобы управлять рисками.

1. Определите ключевые риски, за которые вы получаете доходность в этом проекте. Что меньше всего предсказуемо в данном случае? В Москве девелоперы часто не могут получить разрешения на строительство. В США многие банкротятся из-за того, что не смогли продать по желаемой цене. А на Бали перед окнами вашей виллы с видом на зеленые рисовые поля могут построить еще одну виллу, закрыв вам весь вид.

2. Участвуйте в проектах, где у вас есть инсайдерская информация или собственная экспертиза именно в зоне ключевых рисков. Например, вы можете быть специалистом в юриспруденции и налогах и помочь проекту избежать ошибок в этой сфере. Или вы разбираетесь в интернет-рекламе — тогда ищите проекты, где конкуренция за покупателей в интернете — основной риск. Или вы хорошо знаете город и понимаете, что такое классное расположение.

Пример: один мой товарищ проводил каждый свой отпуск на побережье Испании в течение 20 лет и, когда один из местных решил продать свою землю в хорошем месте, без раздумий купил ее, совершив сделку за пять минут рукопожатием на пляже. Ему не понадобилось делать подробный анализ — он просто знал, что эта земля уникальна и хороша.

Меньше чем через год к нему пришел крупный испанский девелопер, который собирался строить гостиницу в этом городе, и предложил за землю сумму, которую мой товарищ, по его словам, вряд ли заработал бы, даже построив эту гостиницу самостоятельно.

3. Найдите партнера с инсайдерской информацией. Например, руководителя местного агентства недвижимости: он знает реальные цены. Или строителя, с которым вы вместе будете проверять сметы.

4. Диверсифицируйте портфель. Как и любой вид инвестиций, недвижимость желательно диверсифицировать. Если у вас квартира в Москве, торговое помещение в Барселоне и доля в офисном проекте на Кипре, то вероятность потерять такой доход намного меньше, чем если бы вы на все деньги купили квартиры в одном доме в Москве. Правда, утверждение справедливо, только если на каждый из проектов вы потратили достаточно времени, чтобы разобраться в его рисках, а не просто рассовали деньги по разным местам.

5. Инвестируйте в недвижимость, не покупая ее. Есть множество инструментов, позволяющих купить недвижимость не напрямую. Например, через акции американских фондов REIT’s (Real Estate Investment Trusts), владеющих большим количеством недвижимости, или аналогичных европейских RAIF (Reserved Alternative Investment Funds). Эти фонды скупают недвижимость десятками и сотнями зданий, вычитают стоимость своей работы, а остальную прибыль по закону обязаны распределять среди акционеров. ПИФы под управлением российских банков или управляющих компаний покупают несколько объектов на свои деньги, делают из них ПИФ с какой-то стратегией, например направленной на торговую недвижимость или офисные здания, и продают паи инвесторам фонда. Вы покупаете ценную бумагу, привязанную к конкретным объектам. Такие инвестиции не принесут вам большого дохода, в валюте он будет равен 3–6%. Но зато вы сможете в любой момент продать свой пай.