Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Если вы ищете большую доходность, то существуют фонды, инвестирующие в девелопмент, а не в покупку готовой недвижимости. Доходность в них значительно выше, от 15% годовых. Но для того чтобы управлять рисками в таких проектах, нужно быть экспертом в инвестициях в недвижимость. У автора этой книги, то есть у меня, есть управляющая компания Blue Ocean Capital, инвестирующая в девелоперские проекты в разных странах. Мы в основном работаем с США и Великобританией, так как эти рынки наиболее развиты и на них много хороших проектов. Но можем помочь и на многих других рынках, от России до Австралии.

Тест. Риски и доходность

Вы решили часть своих денег инвестировать в недвижимость Лондона как одного из самых быстрорастущих городов мира. Поговорив с местными консультантами, вы выбираете между несколькими вариантами с разной доходностью. Предлагаю вам догадаться, какая доходность какому виду инвестиций соответствует (ответы).

1. Покупка готовой квартиры для сдачи в аренду. — А. 14%

2. Вы даете девелоперу часть капитала на новый проект. Вы совладелец проекта, его акционер. — Б. 5,5%

3. Покупка бумаг фонда, владеющего несколькими офисными зданиями. — В. 10%

4. Бридж-кредит девелоперу — небольшая сумма на срочные нужды. — Г. 7%

5. Старший долг (то есть основной кредит: вы вместо банка) девелоперу на строительство нового здания под залог проекта. — Д. 4%

6. Мезонинный кредит: вы вместе с банком, который предоставляет старший кредит, даете часть денег на стройку. Но вы второй в очереди после банка на получение денег или залога в случае банкротства. — Е. 20%

Глава 7. «Фасад»: управление недвижимостью

Управляющая компания в недвижимости как фасад для здания. Результат ее работы по эксплуатации строения — первое, что видят посетители. А ее отчеты о доходах — первое, что видят владельцы. Здание мало построить — им нужно управлять на протяжении всей его жизни. О том, как правильно это делать, мы поговорим в данной главе.

В предыдущих главах мы обсуждали, как понять свои личные цели и выработать стратегию, как анализировать и выбирать недвижимость, как считать экономику и работать с рисками. Это всё — важные приготовления. После того как вы или ваша компания стали счастливыми обладателями недвижимости, начинаются суровые будни. Потому что недвижимость не золото, которое лежит в сейфе и не нуждается в уходе. Это операционный бизнес, требующий внимания и постоянной работы над всеми показателями.

Игра вдолгую

Управление недвижимостью — это долгий и непрерывный процесс. Один мой товарищ сравнил работу над такими длительными проектами, как девелопмент и управление недвижимостью, с бегом на длинные дистанции. Вот что он пишет в своем телеграм-канале @KhomichM:

«1. Негативный сплит — это когда вы бежите дистанцию все быстрее и быстрее. Например, первую половину марафона по 5:05 минут на один километр, а вторую по 4:55, быстрее.

2. Позитивный сплит — наоборот. Сначала вы формируете “запас”, а потом, когда сил нет, — замедляетесь. Например, первую половину по 4:55, а вторую по 5:05.

3. Ну и, наконец, можно бежать с ровным темпом. Всю дистанцию по 5:00.

Какую стратегию выбираете?

Вообще логичнее всего звучит “позитивная”. Пока есть силы — создаем запас, потом силы заканчиваются — сбавляем темп. В итоге получаем то, что нужно.

Но на самом деле доказано и мной лично проверено: это самая тупая стратегия в мире. За первую половину вы действительно можете создать запас. Потом силы кончаются, и всего запаса хватит на пару километров. А дальше будут боль и муки.

Самая умная стратегия — “негативная”. Лучше всего экономить силы в начале и потихоньку добавлять в конце. Это работает, но у меня так получилось только один раз!