Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Анализ рынка при выборе недвижимости можно и нужно проводить от общего к частному, начиная с той точки на схеме, в которой вы уверены. Допустим, вы уже знаете, в какой стране и городе вы хотите приобрести недвижимость и для каких целей. Тогда начинайте сразу с пункта «анализ рынка».

Мы пройдем все эти стадии, принимая решения методом «от противного», то есть рассмотрим, какие частые ошибки допускают люди, и разберем, что и как не надо делать.

Анализ страны и местоположения

Самая частая ошибка — считать, что место, в котором вы живете, оптимально для инвестиций. Конечно, есть естественное преимущество в знании или, скорее, ощущении рынка родного города. Есть собственный опыт, который зачастую помогает без консультантов определить справедливую цену на недвижимость. Но на этом плюсы заканчиваются.

В современном мире, где за несколько часов вы оказываетесь на другом конце земного шара, можно позволить себе мыслить шире. Может оказаться, что инвестиции в недвижимость Лондона, Нью-Йорка или острова Бали будут значительно выгоднее, чем в вашем городе. Правда, может быть и наоборот.

Анализ страны/города. Общую привлекательность страны или города легко понять из рейтингов и отчетов консультантов. Я рекомендую даже для операций с недвижимостью в России прочитать отчеты таких компаний, как Jones Lang LaSalle, Cushman&Wakefield, Knight Frank, CBRE, Colliers (это международные консультанты в недвижимости) или PWC, E&Y (это международные консультанты широкого профиля). Из отчетов вы узнаете, на какой стадии развития находится рынок жилой, офисной, торговой или другой недвижимости, выясните, каков типичный уровень доходности в настоящий момент, ознакомитесь с уровнем цен и арендных ставок. Общие рейтинги, например Mercer’s Quality of Living Survey или Economist’s Quality of Life Index, дадут вам представление о качестве жизни в той или иной стране, если вы думаете о зарубежной недвижимости. Потом, анализируя конкретный объект, вы сможете сравнить показатели и понять, хорошую сделку вы совершаете или не очень. Если сделка слишком хороша (доходность на 1–2% годовых выше, чем средняя по сегменту), то лучше разобраться, почему это так. Возможно, в сделке есть риски, которые вы не учли.

Анализ миграции. Недвижимость как фондовый рынок дает наибольшую доходность не только когда приносит регулярный доход, но и когда растет в цене. В цене она растет, когда спрос превышает предложение. А это, в свою очередь, наблюдается прежде всего в странах и городах с положительной миграцией. Почему в Москве, Лондоне, Сиднее постоянно растут цены? В них все время увеличивается население. Поэтому стоит проверить статистику миграции и рождаемости. Население растет за счет миграции, если:

чистая миграция = иммиграция — эмиграция положительная

Наиболее полные данные о миграции есть у ООН, их можно найти на сайте www.un.org. В качестве тренировки сравните, как растут цены на недвижимость в странах с наибольшей чистой миграцией: Австралии, США или Франции.

Анализ рынка

С чего начать изучение выбранного вами рынка? Есть три компонента, которые нужно изучить: торговые площадки, на которых продается недвижимость, фаза, в которой находится рынок, и игроки, которые на нем работают.

Анализ источников информации. На каждом рынке есть свои источники данных, сайты-агрегаторы, порталы по недвижимости, поисковики. Имеет смысл разобраться, какой ведущий ресурс на рынке, и поискать на нем информацию. Приведу самые яркие примеры сайтов, которые не только позволяют найти недвижимость, но и дают аналитические данные по рынку: в США — zillow.com и trulia.com, в Великобритании — zoopla.co.uk, в России — cian.ru и avito.ru, в Австралии — realestate.com.au.

Анализ состояния местного рынка. Для начала нужно определить фазу цикла, в которой находится интересующий вас рынок недвижимости: рост, насыщение, падение или стагнация[11]. Затем необходимо проанализировать перспективы его развития. Эксперты обычно являются участниками рынка и заинтересованы в том, чтобы на него приходили новые инвесторы, поэтому картина всегда будет слегка приукрашенной. Так что не стоит слепо доверять их прогнозам. Лучше самим посмотреть на историю изменений на рынке: растут или стоят на месте ставки аренды, когда последний раз были падения цен продаж и насколько много предложений.