Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Покупка оптового объема метров в начале проекта, когда инвестор покупает квадратные метры в будущем проекте. Риски сводятся к тому, построит ли девелопер проект и сколько будут стоить построенные площади. Сложность в том, чтобы определить стоимость будущих метров, так как доходность не гарантирована. Она зависит от состояния рынка и качества маркетинга проекта. Ориентир — 20% годовых. Это норма при расчете, но жизнь обычно вносит свои коррективы и по факту оставляет инвестора с 15–17% годовых.

Покупка метров в процессе строительства. В ряде стран никаких скидок при покупке в строящемся доме вы не получите, цена будет одинаковой и в начале строительства, и после его окончания. Такова ситуация, например, в Великобритании и США. Рынок приходит к этому и в России. Девелоперам нет смысла делать скидки, так как деньги покупателей все равно поступают в банк, а банк уже дает девелоперу кредит на стройку. Но в некоторых странах, где застройщик может пользоваться деньгами покупателей (Кипр, Украина, Индонезия), за покупку на ранней стадии вам дадут скидку. Продав недвижимость после окончания строительства, вы заработаете на разнице. Раньше в Москве инвестор получал 13–17% годовых. В Киеве и сегодня такая доходность остается актуальной.

Покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду считается самой надежной инвестицией в недвижимость, так как единственный риск, который берет на себя инвестор, — отсутствие арендатора. При этом инвестор не рискует потерять недвижимость[8]. Она не обесценится до нуля, как в случае с недостроенным проектом или банкротством девелопера. Доходность арендной недвижимости различается не только от страны к стране, но и зависит от класса, типа недвижимости и даже конкретных арендаторов. О ней мы поговорим подробно в главе про аренду недвижимости и главе про риск и доходность. В среднем доходность жилой недвижимости в разных странах варьируется от 3 до 6%, а коммерческой — от 5 до 10%.

Уверен, теперь вы точно отличите девелопера от инвестора, задав ему всего пару вопросов о проекте.

Земля под строительство и ее владелец

Когда девелопер придумал, что и зачем он будет создавать, и инвесторы подтвердили готовность финансировать проект, должна появиться земля. А у земли всегда есть владельцы. О них мы и поговорим.

Земля бывает двух видов: «зеленая» и «коричневая» — и может принадлежать двум типам владельцев: частным или государственным.

«Зеленая» земля, или greenfield (англ. зеленое поле), — та, на которой ничего нет и не было.

«Коричневая» земля, или brownfield (англ. коричневое поле), — та, на которой уже что-то было построено раньше.

Прежде всего «коричневую» землю отличает наличие статуса. Если greenfield может иметь статус сельскохозяйственной земли и редко встречается в городах, то brownfield всегда занесена в кадастр и имеет назначение. Это может быть текущее назначение, например несколько тысяч квадратных метров склада, промышленного строения или старого административного здания. А может быть будущее назначение: например, на земле стоит старое двухэтажное здание, но городская администрация уже внесла землю в кадастр как участок, на котором можно построить многоквартирный жилой дом или торговый центр.

Так как изменение назначения земли — это сложная процедура во всех странах, то земля с «правильным», то есть соответствующим наилучшему использованию участка назначением всегда стоит в разы дороже земли «без документов».

Для того чтобы получить разрешение построить что-то новое на участке, девелопер в развитых странах обычно проходит несколько этапов согласования.

Это минимальный перечень, который может меняться в разных странах и городах.

В Москве ключевое звено — департамент строительства города, который подчиняется непосредственно мэру. На Кипре решающим будет слово муниципалитета города. В Лондоне все решает местный совет района (borough). Исторически еще с XIII–XIV веков, когда boroughs были церковными приходами, в Лондоне они были наделены такой властью и настолько независимы, что правила строительства на разных сторонах одной улицы могли отличаться так, будто установлены в разных странах. Так, в Westminster могут разрешить построить только здание в пять этажей, а уже на другой стороне улицы — в Camden — в три раза выше.

Землей может владеть частное лицо, а может — государство. В первом случае с владельцем можно договориться либо о продаже земли, либо о совместной реализации на ней проекта. Владелец получит часть будущей прибыли проекта или часть построенной площади. Такая практика в той или иной степени применяется в разных странах.

Если владелец — государство, то землю в большинстве стран можно купить или арендовать только с торгов. И государство обычно не участвует в совместных проектах с коммерческими организациями, поэтому купить такую землю можно только за деньги.