Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Не волнуйтесь, уважаемый читатель. Я и сам терпеть не могу классические учебники, поэтому никаких цитат. Давайте разберемся вместе, исходя из здравого смысла.

Добавленная стоимость создается, когда человек или компания берут что-то, например кусок дерева, добавляют свой труд и создают нечто более ценное, например стол. Они повышают ценность куска дерева до ценности готового стола. Разница между тем, сколько стоила древесина и сколько стоит стол, и есть добавленная ценность, или стоимость.

Иногда продукты или услуги настолько сложны, что в их создании участвуют много людей или даже компаний. Так, для организации авиаперевозок нужна целая цепочка компаний. В мире нет ни одной компании, которая бы разрабатывала и строила с нуля самолеты и аэропорты, продавала билеты и сама же управляла полетами. Для каждого звена цепочки есть свой вид компаний.

Вернемся к недвижимости. Архитекторы рисуют архитектуру зданий, проектировщики проектируют их, банки и инвесторы финансируют, строители строят, продавцы продают.

Все более или менее понятно. Но что же тогда делают девелоперы? Скоро мы в этом разберемся. А пока вспомним, как мы жили всего 30–40 лет назад.

До 1989 года добавленная стоимость в сфере недвижимости принадлежала исключительно государству — СССР. В некоторых случаях, после 1962 года, государство разрешало гражданам строить для себя дачи или, собираясь в группы, создавать кооперативы для строительства многоквартирных домов. Но и в этой цепочке не было добавленной стоимости. Точнее, она была, но лишь для того, чтобы оплатить работу строителей. Прибыль при социализме отсутствовала. Государство принимало решения на всех уровнях и регулировало все вопросы:

• нужно ли строить новые дома;

• как организовать строительство БАМа;

• сколько строителей нанимать и как им платить;

• сколько денег выделить на материалы;

• какой серии будет дом на 3-й улице Строителей, 25, из фильма «Ирония судьбы, или С легким паром»: И-99-47/406 или БПС-6.

Государство в советское время было единственным девелопером отрасли, то есть управляло всем процессом создания недвижимости, от идеи, где и что строить, до определения всех участников цепочки: архитекторов, проектировщиков, строителей…

Зачем нужны девелоперы

Девелопер — лидер, который управляет проектом в целом и снижает риски. За это он получает часть добавленной ценности в денежном выражении. Девелопер может также строить, инвестировать свои деньги или быть владельцем земли, но может и не быть звеном в цепочке компаний.

Давайте нарисуем цепочку добавленной стоимости создания многоквартирного жилого дома в Москве и заглянем внутрь этого проекта, чтобы выяснить, что за люди в нем участвуют и, главное, сколько каждый из них зарабатывает и какую создает ценность.

Начнем мы с самого начала — с идеи. Как вы помните из предыдущей главы, посвященной стратегии, первая задача девелопера — понять, что и для кого он хочет делать. Допустим, вы определили, что хотите делать многоквартирное жилье.

Как вам мысль построить 49-этажный жилой дом на «Бетонке»?[4] Странная, не правда ли? Зачем строить высотный дом в чистом поле, где много земли и она дешево стоит?

А что, если построить его рядом с новым жилым кварталом в спальном районе? Тоже не очень хорошая идея, но уже по другой причине: конкуренция велика, ведь в новом жилом квартале по соседству продаются похожие квартиры.

Давайте представим, что, изучив рынок (мы научимся это делать в главе 5 «Анализ и маркетинг»), мы решили построить жилой дом класса комфорт плюс в районе между ТТК[5] и МКАД[6] в Москве. Дом будет расположен не дальше чем в десяти минутах ходьбы от метро. Для такого дома нам нужен участок не меньше одного гектара (10 тысяч квадратных метров, или 100 соток) и не больше четырех-пяти гектаров.

Мы должны найти участок, а точнее, сначала перебрать много-много потенциальных участков, потому что далеко не каждый из них нам подойдет. Одни участки слишком дорогие. А другие и вовсе не продаются. Некоторые из этих участков окажутся непригодными для строительства жилья:

• рядом с вредным предприятием или в промышленной зоне по закону нельзя строить жилые дома;

• кое-где обнаружатся юридические проблемы с документами на владение или возникнет конфликт с жителями района, которые выступают против застройки.

К слову, нам с моей командой в реальной девелоперской компании в Москве пришлось проанализировать более 500 участков, чтобы купить пять из них.

Продолжаем фантазировать. Наконец звезды сошлись, и мы нашли тот самый участок, в 200 метрах от метро, по привлекательной цене в 380 миллионов рублей за один гектар. Посчитали финансовую модель — все получается.

Покупаем?