Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Девелопер — это тот, кто придумывает проект из ничего, когда еще нет ни земли, ни чертежей, ни денег. Это тот, кто управляет проектом. Дирижирует всеми участниками цепочки и помогает им. Задает темп и принимает решения. Управляет рисками и несет ответственность.

Если вы спросите, что самое главное для девелопера в проекте, я отвечу: исполнить мечту. Реализовать проект, чтобы все получилось так, как задумывали. Многими девелоперами больше движут амбиции, чем деньги. Амбиции создать необычный и лучший проект. Поставить на крыше здания небольшой логотип, причем слово «небольшой» каждый девелопер понимает по-своему. Чтобы покупатели и пользователи рассказывали друзьям о том, какой у них классный офис или квартира. Чтобы инвесторы были в восторге от доходности. Чтобы сотрудники компании чувствовали свою причастность к большому делу. Чтобы городские власти гордились проектом.

Я не пою дифирамбы девелоперам, как может показаться. Но если бы пришлось выбирать, кого убрать из цепочки участников проекта, то это точно был бы не девелопер. Как вы увидите позже, ценность хороших девелоперов обычно подтверждается еще и их доходами.

Поговорим об инвесторах

Что отличает инвестора от девелопера проектов? Почему очень часто эти понятия идут рука об руку в недвижимости? Почему на фондовом рынке инвесторы в акции и управляющие их деньгами компании и фонды отделены друг от друга, а в недвижимости — нет? Я бы мог объяснить это молодостью рынка недвижимости в нашей стране, но ведь и фондовый рынок у нас появился тогда же. Думаю, дело в непрозрачности и непонятности рынка для большинства сторонних наблюдателей, поэтому на нем так много странных игроков.

До 2008 года подавляющее большинство российских девелоперов опиралось не на желание создавать качественные проекты, а на свои ресурсы. Девелоперы — банкиры, девелоперы — строители, девелоперы — владельцы земли, девелоперы — согласователи разрешений, девелоперы — инвесторы, девелоперы — продавцы и даже девелоперы — архитекторы (к слову, находящиеся ближе всего к классическим девелоперам) наводнили растущий рынок. Немногие остались на плаву после кризиса 2008 года, некоторых подкосил кризис 2014–2015 годов и программа реновации Москвы. Но до сих пор встречаются игроки с корнями откуда-то из другой сферы. Нередко владельцы компаний, которые много инвестировали в недвижимость, потом создавали девелоперские компании, чтобы этими инвестициями управлять.

С моей точки зрения, для инвестора в недвижимость важно только одно — соотношение «риск — доходность», который мы детально рассмотрим в главе 6, которая так и называется: «Риск — доходность». Если сохраняется хороший объем прибыли и высокая доходность, но при этом риски контролируемы и общий результат инвестиций лучше рынка, то инвестора не должно волновать, насколько красивый у здания фасад, счастливы ли владельцы квартир в спальном районе, стоит ли особняк на центральной улице города и какую премию получил проект на профессиональной выставке.

Должен ли и может ли девелопер инвестировать в свои проекты? Я считаю, что может и должен. Только инвестировать он должен не в покупку земли, строительство фундамента или, не дай бог, производство лифтов, а в свою команду и свои проекты. Платить людям, повышать уровень их знаний, инвестировать в исследования, платить за создание концепций, консалтинговые работы. Все это — идеальные расходы для девелопера, потому что они развивают его основную компетенцию — создание проектов.

Инвестор может вкладывать капитал на разных стадиях. Вот наиболее популярные.

Покупка долей и акций девелоперской компании. Это редкая практика, которая не связана с инвестициями в проект. Скорее, это инвестиции в бизнес. Так часто делают крупные инвесторы.

Финансирование покупки земли. Для девелопмента это самая рисковая, но и максимально доходная стадия. Важно понимать, как именно девелопер планирует превратить землю в проект, получить все необходимые разрешения, добиться финансирования строительства и организовать продажи. Инвестор покупает землю в расчете, что девелопер повысит ее стоимость, сделав проект, получив разрешение на строительство и построив здание. Средняя доходность таких инвестиций в России на 2020 год — 25% годовых.

Бридж-кредитование — деньги в долг девелоперу. После того как земля куплена, нужно создать сам проект, заплатить за архитектуру, сделать проектную документацию, заплатить налоги и осуществить другие платежи государству, профинансировать подключения к сетям. Не всегда девелопер обладает ресурсами или хочет тратить их на эту стадию. Риски близки к покупке земли, но сама форма кредита больше гарантирует получение оговоренного дохода. Нормальная доходность таких инвестиций — 18% годовых.