Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Мы поехали смотреть проект. Посреди одноэтажного Убуда четырехэтажное строение выглядело пришельцем с другой планеты. На территорию можно было попасть только через фасадное здание, по огромной парадной лестнице.

Поднявшись по лестнице на второй этаж, мы оказались посреди огромного холла, над которым висел настоящий фюзеляж самолета! Все остальное в проекте было сделано с таким же размахом: огромная территория в 40 тысяч квадратных метров, бассейн длиной 110 метров под открытым небом, променад с пальмами. Стройка еще продолжалась, но местами уже стояла мебель, рабочие места коворкинга, диваны в общих зонах, барные стойки.

Дима и Катя с упоением рассказывали нам, как они откроют здесь ашрам[3] для предпринимателей со всего мира, как перевезут сюда детский сад и школу, уже открытые в другом месте на острове, как будут собирать здесь огромные конференции с несколькими сотнями участников, потому что больше тут их негде собирать. Они делились своими идеями о том, как будут строить здесь комьюнити осознанных, счастливых людей, и не упоминали о том, сколько собираются зарабатывать на сдаче в аренду или услугах. Похоже, все то, что интересовало в проекте меня, от эффективности планировок и количества юнитов до окупаемости проекта и рисков, ребятам было совершенно неинтересно. А я слушал и думал о том, что в начале не задал ребятам самый главный вопрос: зачем им нужен этот проект?

Четыре важных вопроса

Зачем я вам рассказал эту историю? Она демонстрирует, что инвестиционные цели, прибыль и вообще деньги не всегда являются целями при работе с недвижимостью. И что стратегия — это не только то, что вам нужно делать, какую нишу занять на рынке и в какие проекты инвестировать. Стратегия — это прежде всего ответы на следующие четыре вопроса:

1. Зачем я делаю этот проект в недвижимости?

2. Что я хочу получить от этого проекта?

3. Что у меня будет, если проект состоится, и чего я лишусь, если он не состоится?

4. Что меня вдохновляет, когда я думаю об этом проекте?

Ответы могут быть самыми разными: от личной свободы и самовыражения до желания оставить после себя наследие детям и лучший кусочек мира. Часто недвижимость нужна, чтобы построить бизнес своей мечты, и является только инструментом. Таких примеров множество: от кампуса Московской школы управления «Сколково», построенного на деньги российских предпринимателей для улучшения качества бизнес-образования в стране, до зданий частных школ, ретритов, магазинов, ресторанов, общественных пространств и частных музеев. Все эти проекты не приносят дохода, а если и приносят, то он точно не является основной их целью. Деньги в стратегии редко стоят на первом месте, по крайней мере у тех успешных людей, с которыми я сталкивался.

Хотя, как говорит один мой товарищ, «садясь в поезд духовности, не стоит сдавать здравый смысл в багажное отделение».

Двигаемся дальше. Теперь, когда у нас есть «проект нашего здания» (личная стратегия), можно приступать к «строительству». Для этого нужно понять, с кем нам придется иметь дело и какие игроки вообще есть на рынке недвижимости. Об этом в следующей главе.

Задание. Квадрат Декарта

Возьмите свой проект в недвижимости, о котором вы думали, когда читали эту главу, и письменно ответьте самому себе на следующие четыре вопроса (только честно!). Напишите максимум ответов в каждой из четырех частей.

Сделали? Посмотрите на лист, на котором вы написали свои ответы на эти четыре вопроса. Выделите в каждом из четырех секторов один-два наиболее важных для вас ответа, влияющих на вашу жизнь. Что вы замечаете, когда читаете свои ответы?

Теперь сравните левую (что вы получите в результате такого проекта) и правую (с чем вы останетесь, если проект не состоится) половины. Сейчас вы можете ясно увидеть результат каждого из двух сценариев и решить, стоит ли делать проект.

Глава 3. «Котлован»: кто есть кто на рынке недвижимости

Вырытый котлован сразу очерчивает границы будущего здания. А понимание игроков на рынке определяет окружение, в котором вам предстоит работать.

Большинство моих знакомых не видят разницы между понятиями «девелопер» и «строитель». И это неудивительно. Заполняя любую анкету, где нужно выбрать профессию или отрасль деятельности, я не могу найти в классификаторе ничего более подходящего, чем «Строительство». Изредка попадается опция «Недвижимость».

Слово «девелопмент» появилось в русском языке недавно, потому что девелопмент может существовать только на капиталистических рынках и в тех отраслях, где есть цепочка компаний, каждая из которых создает добавленную стоимость (ценность).

«Ну вот, — скажете вы, — начались цитаты из учебника по экономике. Этого нам еще не хватало».