Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Вывод: как видите, в большинстве случаев либо есть риск потерять вложенные деньги, либо доходность таких инвестиций крайне низка. Именно поэтому человечество пока не нашло достойной альтернативы инвестициям в недвижимость: столь же надежных инструментов, приносящих приличную доходность и не требующих ежедневного личного участия, очень мало.

Краткосрочные и долгосрочные цели

Успешные инвесторы всегда начинают выстраивать стратегию с определения краткосрочных и долгосрочных целей.

Вот пример краткосрочной цели: диверсификация. Если вы инвестировали в фондовый рынок, то после кризиса 2020 года вы можете решить разбавить свой портфель ценных бумаг недвижимостью, потому что 23 марта акции на всех биржах мира обвалились. Даже облигации падали в цене на 30–40%.

Для одного человека важно сохранить деньги, инвестируя их в недвижимость, а прибыль он получает от бизнеса или в виде ежемесячной зарплаты. А для другого важно, чтобы недвижимость приносила постоянный доход.

В долгосрочной перспективе вашей целью может быть прибыльный бизнес, который не требует ежедневного управления и который вы оставите в наследство детям. Или вы планируете реализовать проект собственной школы или студии, для которых нужно помещение.

Подумайте, для чего вам нужна недвижимость, в формате фантазии «а было бы неплохо». А в конце главы вы найдете квадрат Декарта — инструмент, который поможет вам проверить свои цели в недвижимости.

Виды инвестиционных стратегий

Приведу несколько примеров инвестиционных стратегий для разных ситуаций.

Краткосрочные инвестиции (до 1 года)

Цель: диверсифицировать портфель, заработать от 10% годовых.

• Покупка недвижимости в строящемся проекте со скидкой, продажа после готовности (жилая, офисная недвижимость).

• Покупка старой недвижимости, косметический ремонт, дальнейшая продажа (жилая недвижимость).

• Предоставление займа девелоперу под ставку 10–15% годовых в зависимости от рынка и проекта (любой вид недвижимости).

• Покупка паев ПИФа (паевого инвестиционного фонда) недвижимости с доходностью на минимальном уровне (обычно около 10%).

• Покупка недвижимости на аукционе по цене ниже рынка с дальнейшей перепродажей.

Среднесрочные инвестиции (1–3 года)

Цель: диверсифицировать портфель, увеличить свой капитал на 30–50%.

• Покупка строящейся недвижимости на ранней стадии строительства, продажа после окончания строительства (жилая, офисная недвижимость).

• Финансирование девелоперских проектов с доходностью 15–30% годовых (любой вид недвижимости, строящейся на продажу).

• Самостоятельный девелопмент недвижимости с последующей продажей (индивидуальный жилой дом).

Долгосрочные инвестиции (от 3 лет)

Цель: создать пассивный доход в размере 5–15% годовых на вложенные средства.

• Покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду (жилая, торговая, офисная недвижимость).

• Покупка доли в девелоперском проекте (любой вид недвижимости).

• Покупка пая в закрытом ПИФе на фиксированный срок.

• Покупка строящейся недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду (любой вид недвижимости).

• Покупка земли для дальнейшей перепродажи в растущем регионе (срок, как правило, больше трех лет).

Не стоит использовать все стратегии одновременно. Лучше выбрать одну-две наиболее подходящих и потратить время на их освоение. В любом случае вам придется провести много часов, разбираясь во всех тонкостях стратегии и выбранного рынка. Лучше сконцентрировать усилия — это повысит вероятность успеха.

Деньги решают не всё

До сих пор мы говорили о недвижимости как о сфере инвестиций. Но часто бывает, что инвестиционные цели: капитализация, прибыль, доходность или арендный доход — стоят не на первом месте или вообще не учитываются. Расскажу вам одну историю о таком случае.

История о большом проекте на Бали

У нас с женой есть друзья Дима и Катя. Они известные бизнесмены, которые создают онлайн-проекты в сфере образования. Пару лет назад они переехали на Бали. Насовсем, как они говорят. Ребята живут в Убуде, в центре острова, где много веганских кафе, которые мы с женой так любим, и где жизнь напоминает смесь российской деревни и калифорнийского города на побережье. Здесь есть и дикая природа, и плоды папайи и кокоса прямо на вашей веранде, и модные рестораны, и магазины органической еды и одежды.

И вот год назад Дима попросил у меня консультацию по вопросу инвестиций в девелоперский проект на Бали. Я всегда с радостью консультирую своих друзей и даже незнакомых людей, потому что мне любопытно, что еще нового происходит на многогранном рынке недвижимости. Мы с Димой созвонились, и он рассказал об идее.

— Слушай, я тут вложился в один проект, и сейчас у меня вопрос, увеличивать ли свою долю в нем. Давай я тебе расскажу ситуацию, и ты мне скажешь, как лучше действовать, — начал Дима, и я понял, что он уже глубоко в проекте и полноценную консультацию давать поздно. «Что ж, посмотрим, чем я смогу быть полезен», — подумал я.