Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Но основное вы должны себе уяснить: любой договор купли-продажи составляется типовым образом, вы в разработанный типовой договор вносите только необходимые конкретные сведения и дополнительные пункты. Изобретать велосипед вам не нужно. Существуют типовые формы договоров купли-продажи для земельных участков без построек, земельных участков с постройками, отдельных домов без участка, квартир, долей квартиры, нежилых построек или помещений. Такие типовые формы вы можете найти в этой книге.

Договор купли-продажи вступает в силу только после его государственной регистрации. В соответствии с законом на государственную регистрацию прав заявителями представляются:

• заявление о государственной регистрации прав;

• документ, удостоверяющий личность заявителя;

• документ об уплате государственной пошлины;

• документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, сторон сделок;

• документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права. Этом могут быть:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, включая договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, аренды, об ипотеке, доверительного управления имуществом, договоры участия в долевом строительстве;

2) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство;

3) вступившие в законную силу судебные акты;

4) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, декларация об объекте недвижимого имущества, подтверждающая факт его создания, технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства, разрешение на строительство; проектная документация, документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства и т. п.); кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, или план иного объекта недвижимого имущества, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Во избежание возможного обмана хорошенько запомните: по закону покупатель производит выплату за совершенную им сделку купли-продажи не по частям и до получения регистрационного свидетельства, а сразу и только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, этот договор считается заключенным только с момента регистрации. Факт передачи денег по сделке должен быть нотариально удостоверен.

Договор можно как заключить, так и расторгнуть. Закон предусматривает расторжение договоров по соглашению сторон (то есть, когда продавец и покупатель пришли к мысли, что оба совершили ошибку и претензий друг к другу не имеют), остальные случаи регулируются уже в судебном порядке. Тут нужно хорошо помнить одну особенность расторжения договоров: согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор, то есть путем составления в письменной форме документа, подписанного обеими сторонами, причем согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ «в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».