Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Судебные иски относительно договоров аренды с правом последующего выкупа четко показали позицию суда: суды возвращали имущество владельцам и не возвращали арендаторам выплаты, которые те считали своего рода «платежами за покупку товара в кредит». В судах неоднократно указывалось, что договоры аренды с последующим выкупом не являются договорами по рассрочке платежа, а являются частными случаями договоров купли-продажи. По закону нарушение условий договоров купли-продажи приводит к возвращению собственности бывшему владельцу и невозвращению затрат покупателю.

При аренде зданий или сооружений существует несколько особенностей договора аренды, которые нужно знать: 1) договор заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами; 2) в него обязательно включается положение о размере арендной платы; 3) арендатору предоставляется, кроме права пользования сооружением, также и право пользования участком земли, занятым сооружением, причем если арендодатель не является собственником земельного участка, аренда здания или сооружения возможна без согласия собственника земли; 4) изменение собственника земельного участка не влияет на права арендатора (ст. 653 ГК РФ); 5) передача зданий, сооружений в аренду, а также их возвращение при прекращении договора производятся по передаточному акту или другому документу, подписанному сторонами.

Согласно договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспорт, сертификат и т. п.), если иное не предусмотрено договором; в обусловленный (если в договоре не указано, то в разумный) срок; производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а также предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, залог и т. п.).

В свою очередь, арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом; пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (или в соответствии с назначением имущества); поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором; вернуть арендодателю при прекращении договора имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Возможные опасности аренды

Договоры аренды могут таить в себе некоторые опасности как для арендатора, так и для арендодателя, особенно если договор был заключен устно (как вопреки законодательству поступают многие люди, не желающие платить налог), — если попадется недобросовестный хозяин, то это опасно для квартиранта, лишающегося денег; если недобросовестным окажется квартирант, то хозяин может лишиться своего жилья (для этого квартирные мошенники снимают неприватизированное жилье на длительный срок, изображают прекрасных квартиросъемщиков и под благовидным предлогом просят паспорта хозяев, а далее — вопрос техники: квартира срочно приватизируется и продается, о чем сами хозяева узнают только после совершения мошенниками сделки купли-продажи!).

Обычно же сдача комнат и квартир приводит к меньшим потерям, хотя иногда и существенным — можно потерять часть обстановки, нанести непоправимый урон бюджету семьи, если квартиранты затопят соседей или сожгут случайно квартиру, получить после съезда квартирантов немыслимые счета за пользование телефонной связью.

Лучший вариант — сдавать жилье тем, в ком вы совершенно уверены, или оформлять отношения со съемщиками договором с агентством, в котором прописаны положения о возмещении агентством потерь арендодателя и размере таких компенсаций в каждом случае. Никаких устных договоренностей с агентствами — они никогда не выполняются! Если существует хороший договор, то его выполнения можно потребовать в судебном порядке.

Если же вы рискуете сдавать свою недвижимость через газетное объявление, то у вас есть немало шансов вместо надежного арендатора получить мошенника, причем этот гражданин может одурачить не только арендодателя, но и других, желающих дешево снять себе жилье граждан.