Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Изучать вам нужно само место, где обещана застройка. Если это правильное место, то оно должно быть обозначено в городском плане как пятно, выделенное под застройку. Если под это пятно собирают деньги, то пятно уже кому-то отдано, у пятна есть хозяин. Убедитесь, что хозяин пятна и фирма, с которой вы вели переговоры, — одно и то же лицо. Если это разные лица, выясните, какое отношение к пятну имеет известная вам фирма и имеет ли она вообще право собирать средства под застройку.

Неплохо, если перед прощанием с обаятельными строителями вы убедитесь, что у фирмы имеется лицензия и что это лицензия на проведение именно тех работ, которые она обещает произвести. Очень хорошо, если вам удастся найти людей, которые уже имели опыт общения с этой фирмой. Выясните подробности.

Изучать нужно не только пятно и репутацию фирмы, но и финансовое состояние фирмы на данный момент. Одно дело, если фирма быстро и надежно строила прежде, скажем, пять лет назад, другое дело — насколько она располагает средствами для текущего строительства, не окажется ли, что средств нет и таким способом фирма пытается набрать себе активов?

В статье 20 Закона «О долевом строительстве» (на что можете смело ссылаться) четко сказано, что вам по первому требованию должны быть предоставлены следующие сведения о застройщике:

• информация о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; его государственной регистрации; информация об учредителях — с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица-учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица-учредителя (участника);

• информация о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

• информация о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

• информация о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Вам должны предоставить следующие документы:

• учредительные документы застройщика;

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

И это должны быть подлинные документы или по всем правилам заверенные копии, а не ксерокопии в рамочке, вывешенные на стене офиса для завлечения клиента.

По статье 21 того же закона вы имеете полное право ознакомиться с проектной документацией (без утвержденного проекта нет и самого строительства), которая должна содержать информацию:

• о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство;

• о правах застройщика на земельный участок, о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка, о кадастровом номере и площади земельного участка, об элементах благоустройства;

• о местоположении строящегося объекта недвижимости, о количестве самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и т. п.), о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, о составе общего имущества;

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию, об органе, уполномоченном на выдачу разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию;

• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

• о планируемой стоимости строительства, о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.