Оформление сделок с недвижимостью

Вариант третий: расчет наличными без использования сейфовой ячейки.

Рассчитаться за квартиру можно двумя способами: наличным и безналичным. В нашей стране безналичный расчет при покупке квартиры применяется очень редко, за исключением ипотечных сделок. Суть такого расчета в том, что деньги со счета Покупателя переводятся на специальный аккредитивный счет, с которого зачисляются на счет Продавца только после государственной регистрации перехода права и предоставления в банк документа, подтверждающего такую регистрацию.

Но далеко не всегда Продавцы соглашаются на такой порядок расчетов.

Во-первых, Продавца может не устроить банк, который вы выберете, и в котором будут храниться деньги Продавца до окончания регистрации.

Во-вторых, в договоре купли-продажи нужно будет указать полную стоимость квартиры.

В-третьих, подписывая договор купли-продажи, Продавец захочет увидеть «реальные» деньги, которые можно подержать в руках.

В-четвертых, если Продавец согласился на безналичный расчет, выбирая банк, уточните, не придется ли Продавцу платить проценты при снятии денег со счета. В моей практике была такая неприятная ситуация. Исключение составляют ипотечные сделки. Получив на свой счет деньги по ипотечной сделке. Продавец всегда может снять их без потерь.

В большинстве сделок расчеты производятся наличными, при этом часто с использованием сейфовых ячеек.

Суть такого расчета состоит в том, что Продавец и Покупатель заключают договор аренды сейфовой ячейки, в котором указывается, что Покупатель вносит в сейфовую ячейку денежные средства в размере стоимости квартиры, а Продавец может изъять эту сумму только после проведения государственной регистрации перехода права от Продавца к Покупателю, предъявив документ, подтверждающий эту регистрацию.

Если вы выберете расчеты с использованием сейфовой ячейки, обратите внимание на следующее:

– на надежность банка и его опыт в операциях с использованием сейфовой ячейки; нужно выбирать банк, в котором эта процедура производилась не раз;

– каковы условия закладки денег в ячейку и на каких условиях они могут быть изъяты;

– какие предусмотрены действия, если регистрационная служба откажет в регистрации перехода права к Покупателю и сделка не состоится.

Безналичный расчет, а также расчет через сейфовую ячейку трудно применим, когда выстраивается «цепочка» из нескольких сделок. Да и в небольших городах расчеты через сейфовую ячейку не практикуются, за исключением ипотечных сделок. Чаще всего расчет за квартиру производится наличными в день сделки при подписании договора купли-продажи. При проведении такой сделки нужно быть максимально осторожным.

Во-первых, договоритесь с Продавцом произвести расчеты и подписать договор купли-продажи на территории банка, при этом наличные деньги можно даже не заказывать. Сотрудник банка делает отметку о том, что денежная сумма, в размере необходимом для расчета за квартиру, была снята со счета Покупателя, и одновременно оформляется зачисление денежной суммы на счет Продавца. И это не безналичный расчет. Покупатель снимает деньги со счета. Продавец вносит деньги на свой счет и может снять их в любой момент, не оплачивая процентов банку.

Во-вторых, попросите Продавца оформить доверенность на ваше имя или имя вашего доверенного лица на регистрацию перехода права. Эту доверенность Продавец должен передать вам при подписании договора купли-продажи. Это убережет вас от такой неприятной ситуации, когда Продавец, подписав договор купли-продажи и расписавшись в получении денег, не желает или не может приехать в регистрационную службу, чтобы подать заявление о регистрации перехода права собственности к Покупателю.

Как правило, чтобы попасть в регистрационную службу на прием к специалисту и подать документы на регистрацию нужно отстоять многочасовую очередь. А ваш продавец человек занятой или необязательный. Имея от него доверенность, вы можете сами подать документы на регистрацию.

Часто возникает вопрос, как технически произвести подписание договора купли-продажи. Продавец должен подписать договор до получения денег или после. Как сделать так, чтобы Продавец, получив деньги, не отказался от подписания договора. Продавец в свою очередь беспокоится о том, что поставив свою подпись на договоре, но не получив еще денег, он может быть обманут Покупателем.

Я рекомендую Продавцу и Покупателю подписать договор купли-продажи, и оставить его у Продавца. А в момент зачисления денег на счет Продавца, он передаст договор и все необходимые документы для регистрации права покупателю.