Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

В случае, если оценщик применяет положения ФСО № 7, то в задании на оценку также указываются:

– состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

– характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

– права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки[92].

Если применению подлежат правила ФСО № 10, то задание на оценку содержит следующие дополнительные сведения:

– должен быть указан состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации;

– необходимо указать информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудования (при наличии таких активов)[93].

Установлению в ходе оценки подлежит рыночная стоимость объекта оценки. В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Чрезвычайных обстоятельств в данный правоотношениях не наблюдается, преимущественное право покупки никак не отражается на цене сделки, тоесть итоговой рыночной стоимости. Никаких допущений и специальных условии в отчете об оценке не делается.

Важно отметить, что итоговая величина выкупной рыночной стоимости определяется без НДС в случае, если данное имущество не находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у какого-либо государственного или муниципального предприятия. Данный вывод основывается на п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ): не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Сбор и анализ информации об объекте оценки – важнейший этап оценочной деятельности. Независимый оценщик имеет право производить сбор информации из любых доступных источников. Важно, чтобы объема собранной информации было достаточно для идентификации объекта. Для оценки недвижимости предусмотрен обязательный осмотр объекта оценщиком[94].

Идентифицировав объект оценки, после этапа сбора и анализа информации оценщик переходит к определению подходов, которые будут применяться при оценке того или иного объекта. По общему правилу основных подходов проведения оценки три:

1) сравнительный – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;

2) доходный – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

3) затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания[95].

Применение того или иного подхода при проведении оценки недвижимого имущества имеет свои специфические особенности, о которых указано в ФСО № 7 и ФСО № 10[96].