Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель защищен законом от неисполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы. При существенном нарушении сроков оплаты арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы в установленным им срок, но не более чем за два срока подряд.

3.2. Способы изменения арендной платы

Зафиксированная в договоре арендная плата может быть изменена.

По общему правилу размер арендной платы изменяется:

1) по соглашению сторон;

2) не чаще одного раза в год.

Для отдельных видов аренды сроки могут отличаться. Так, например, размер лизинговых платежей по договору лизинга (финансовой аренды) может изменяться не чаще, чем один раз в три месяца.

В некоторых случаях арендная плата может быть также изменена по инициативе арендатора. Он вправе потребовать соразмерного уменьшения арендных платежей, если условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились. Единственным условием является наступление данного ухудшения ввиду обстоятельств, к которым арендатор не имеет никакого отношения и за которые он не отвечает.

Следует отметить, что закон не запрещает включать в договор нормы, предусматривающие возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы. Безусловно, подписав такой договор, арендатор выразил свое согласие со всеми его положениями, но зачастую с повышением арендодателем арендной платы арендатор все равно не согласен. Следствием этого нередко является обращение за защитой нарушенных прав в судебные органы. При этом, исходя из сложившейся судебной практики, истцами-арендаторами используются различные способы защиты прав: заявляются исковые требования о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительным односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика и тому подобные.

Выбор способа защиты в любом случае зависит от согласованных сторонами условий договора аренды, действий арендодателя по одностороннему изменению размера арендной платы и других факторов.

3.3. Роль оценочной деятельности в арендных правоотношениях

Заключение возмездной сделки зачастую может порождать неуверенность со стороны должника в обоснованности цены сделки, а со стороны кредитора – в достаточности названной стоимости. Когда одна сторона стремится сэкономить, а другая – заработать, достичь консенсуса бывает сложно. В таком случае необходима объективная независимая оценка реальной рыночной стоимости предмета сделки.

Арендные правоотношения также являются возмездными, в связи с чем привлечение оценщика для проведения оценочных работ в подобных случаях весьма распространенное явление.

Арендная плата повышается, как правило, в связи с объективной необходимостью, например, возрастают расходы собственника на содержание имущества. Несомненно, как арендатору, так и арендодателю важно быть в курсе любых изменений, поскольку это прямо влияет на их расходы и доходы. Для компаний, арендующих склады, офисы, иные помещения отчисления на аренду, почти всегда составляют значительную часть бюджета, а любое повышение арендной платы приводит к снижению рентабельности бизнеса.

Цели проведения оценки в рамках арендных правоотношений разнятся, причем они могут одновременно преследовать необходимость решения сразу нескольких задач.

Арендная плата оценивается исходя из рыночной стоимости для следующих целей: для налоговых органов, при разработке бизнес-стратегий, проектов, при возникновении споров, для судебных разбирательств.

Особенность оценки арендной платы заключается в том, что определяемая оценщиком арендная ставка состоит из нескольких компонентов. Учету подлежат не только ожидаемые собственником доходы от сдачи имущества в аренду, но также и расходы, которые он несет как собственник имущества. Это налоги, расходы на страхование, коммунальные платежи, амортизационные расходы и т. д. Следует отметить, что часть расходов может быть возложена на арендатора. В таком случае оценка производится с учетом этих обстоятельств.

Следует помнить, что в соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности оценка является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях передачи в аренду. Отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы служит документарным подтверждением обоснованности арендных платежей.