Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Арендодатели зачастую применяют в подобных ситуациях отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы как основание для изменения размера арендных платежей. Но если договором не предусмотрено такое основание для изменения, как «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка арендной платы зависит от его стоимости)», то дело разрешается в пользу арендатора[105]. Таким образом, в такой ситуации один лишь отчет оценщика не является достаточным основанием для удовлетворения требований истца-арендодателя.

4. Договором аренды предусмотрено одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в случае изменения рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости помещений, передаваемых по договору аренды)

Изменение размера арендной платы будет правомерным при соблюдении двух условий:

1) наличие в договоре аренды положения о возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения рыночной стоимости объекта аренды;

2) наличие отчета об оценке изменения рыночной стоимости объекта.

Несоблюдение одного из них дает правовое основание арендатору заявить свое несогласие путем подачи искав суд.

Именно при наступлении подобной ситуации определяющую роль играют отчеты независимых оценщиков. Это объясняется, во-первых, тем, что требуется подтверждения изменение рыночной стоимости арендной платы, а во-вторых, отчет оценщика может стать инструментов арендатора по защите своих прав. Так, у арендатора есть возможность представить в суд иной отчет, отличающийся от отчета арендодателя, что может помочь арендатору защитить свои интересы. Тогда арендатор вправе заявить исковые требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в уведомлении об одностороннем изменении арендной платы[106].

Следует учитывать, что в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Информационном письме от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Между тем имеются положительные решения, вынесенные по иску арендатора о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы. Таким примером является дело № А12-24664/2012. При анализе данного дела следует учесть, что в ходе его рассмотрения судом было установлено, что сторонами, исходя из буквального толкования договора, было согласовано изменение размера арендной платы по соглашению сторон. Арендатором после получения от арендодателя уведомления об изменении размера арендной платы были направлены соответствующие возражения по ее размеру и оспорена величина рыночной стоимости арендной платы в судебном порядке. При этом в ходе проведенной по делу судебной экспертизы была установлена недостоверность отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы[107].

Еще одним ярким примером, отличающимся от позиции, изложенной в информационном письме, является дело № А40-144398/15-10-1155, рассмотренное в Арбитражном суде города Москвы. В результате его рассмотрения величина ежемесячной арендной платы, указанной в уведомлении арендодателяв отношении объекта культурного наследия федерального значения, была признана недостоверной. В связи с чемее размер был установлен исходя из рыночнойстоимости аренднойплаты по состоянию на определенную дату, как того требовал арендатор.

Однако в подавляющем большинстве случаев подача искового заявления о признании недостоверной величины рыночной стоимости, указанной арендодателем, ведет к отказу в удовлетворении исковых требований арендатора со ссылкой на положения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92 (например, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 декабря 2013 г. по делу № А12-27491/13). Предъявление исковых требований о признании недействительным отчета о рыночной стоимости также не увенчается успехом, так как суды отказывают арендатору в удовлетворении требований в связи с тем, что сам по себе отчет никак не нарушает права арендатора (например, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 января 2012 г. по делу № А33-2948/2011).

5. Договором аренды предусмотрено одностороннее (бесспорное) изменение арендодателем размера арендной платы.