Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Арендодатель в этом случае полностью защищен законодательством, и все действия по изменению ставок арендной платы априори правомерны. Согласием арендатора на изменение арендной платы в данном случае считается осуществление хотя бы одного платежа по новой стоимости. Впоследствии оспорить размер арендной платы при уплате арендатором арендных платежей по новой ставке крайне затруднительно (см. п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14).

Однако если арендатор не согласен с повышением арендной ставки и не признавал ее путем оплаты, то есть возможность снизить ставку в случае предъявления арендодателем иска о взыскании завышенной арендной платы. При предъявлении такого иска арендодателем в ходе судебного разбирательства арендатору достаточно обосновать, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суду, на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, надлежит отказать во взыскании арендной платы в части, превышающий средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

На практике суды при отказе в удовлетворении исковых требований арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате в качестве доказательств принимают представленный ответчиком (арендатором) в материалы дела отчет об оценке рыночной величины арендной платы, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В отчете независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы целесообразно указывать о размере средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период (см. п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Необходимость данных действий подтверждается судебной практикой[108].

Отчет оценщика может также сыграть большую роль для арендатора, не согласившегося с изменениями арендной платы. Так, при получении от арендодателя уведомления об изменении арендной платы арендатор может провести оценку рыночной стоимости арендной платы и в случае расхождения стоимости, имеющейся у арендатора и арендодателя, направить арендодателю уведомления о несогласии со стоимостью арендной платы, либо протокол разногласий, если арендодателем предложено подписание дополнительного соглашения к договору аренды. Впоследствии он может обратиться в суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы. Основным доказательством по делу станет как раз отчет независимого оценщика, изготовленный по поручению арендатора, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также доказывание недостоверности отчета арендодателя[109].В случае признания достоверности отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы исковые требования арендатора подлежат удовлетворению[110].

Таким образом, роль оценщика в судебном оспаривании повышения арендной платы достаточно велика. Подготовленный им отчет может помочь арендатору оспорить изменение арендной платы даже в безнадежной, на первый взгляд, для него ситуации, когда договором предусмотрена возможность одностороннего изменения размера арендных платежей арендодателем.

Глава 4. Особенности оценки в рамках дел о несостоятельности (банкротстве)

4.1. Понятие несостоятельности (банкротства). Категории дел о банкротстве

«Сломанная скамья» – именно так переводится с итальянского термин «банкротство»[111]. Банками ранее именовались скамейки, установленные в людном месте и предназначенные для проведения сделок. Когда владелец «банка» разорялся, он просто-напросто ломал свою скамью пополам. Она становилась непригодной для оформления документов по сделке, а владелец признавался банкротом.

Сегодня, говоря о банкротстве, мы подразумеваем признанную арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по различного рода обязательствам. Из приведенного определения вычленим наиболее важные характеристики: