Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Кроме того, оценено может быть само право аренды. В таком случае главным образом оцениваются преимущества, которые дает потенциальному арендатору заключение договора аренды с конкретными условиями. Как правило, оценка права аренды в основном исходит из анализа двух условий арендного договора: величины арендной ставки по договору и срока действия договора. Необходимость в оценке непосредственно права аренды может возникнуть при оценке бизнеса, при внесении прав аренды в качестве вклада в уставный капитал общества, при принятии решений управленческого характера.

Единого федерального стандарта, который бы закреплял правила проведения оценки арендной ставки, на сегодняшний день не разработано. В связи с этим каждая СРО оценщиков использует локальные акты для проведения оценочной деятельности по данному направлению. При этом, безусловно, должны учитываться положения общих федеральных стандартов оценки: ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», в некоторых случаях ФСО № 7 «Оценка недвижимости», где арендная платы выделена как отдельная расчетная величина. По ФСО № 7 рыночная арендная плата – это расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях.

3.4. Оспаривание в судебном порядке повышения размера арендной платы

Одностороннее и существенное повышение арендной платы арендодателем, безусловно, одно из самых неприятных событий для арендатора. Наличие в договоре аренды нормы, позволяющей такое повышение, еще не означает его обоснованности и согласия с этим повышением арендатора.

Повышение арендной платы может быть оспорено со стороны арендатора в суде. При этом в суд в качестве доказательства должен быть представлен отчет оценщика, содержащий сведения об установлении рыночной стоимости величины арендной ставки. Отчет оценщика применяется для судебного разбирательства в следующих ситуациях:

1. Договором аренды не закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, все изменения и дополнения оформляются сторонами по соглашению сторон.

Казалось бы, очевидно, что принудить арендатора к заключению дополнительного соглашения об изменении арендной платы невозможно. Однако арендодатели все равно обращаются в суд с подобными требованиями. Они мотивируют свои заявления, помимо прочего, ст. 6 Закона об оценочной деятельности, в которой закреплено право всех субъектов гражданских правоотношений на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Если полученный отчет оценщика показывает повышение рыночной стоимости права аренды, то арендодатель заявляет в суд требования о понуждении арендатора к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Как показывает практика, суды не удовлетворяют подобные требования истцов-арендодателей, поскольку условия для изменения договора аренды в данном случае отсутствуют[103].

2. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, однако сторонами не согласован порядок оформления такого изменения

Одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем производится путем направления уведомления арендатору. В данной ситуации одного лишь уведомления недостаточно, поскольку необходимо не просто включить в договор данное правомочие арендодателя, но также четко прописать, как оформляется такое изменение. Если же порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрен, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (см. п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ). При невозможности достигнуть соглашения арендодатель обычно действует так же, как описано в предыдущем пункте. Однако судебная практика складывается в пользу арендаторов[104].

3. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, повышение арендной платы ставится в зависимость от определенных законом обстоятельств.

В данной ситуации арендодателю необходимо направить арендатору уведомление о повышении размера арендной платы при наступлении определенных в законе обстоятельств. К таким обстоятельствам следует относить:

– изменение цен и тарифов;

– изменение вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемых помещений);

– повышение ставок и изменения методик расчета;

– иные случаи, непосредственно предусмотренные законодательством Российской Федерации.