Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

3) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

Фактически кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой величину, исчисляемую в ходе проведения государственной кадастровой оценки данного объекта. Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости является расчетной величиной для определения налоговой нагрузки на собственников данных объектов, порядок ее определения вызывает особый интерес, а вопросы, связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки при неоправданном завышении кадастровой стоимости, являются весьма актуальными.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки закреплен в законодательстве об оценочной деятельности, в частности общие положения отражены в Законе об оценочной деятельности[181], а уточнения и дополнения содержатся в ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»[182].

Государственная кадастровая оценка представляет собой процесс, состоящий из ряда стадий. В Законе об оценочной деятельности выделено семь стадий. Рассмотрим более детально каждую из них.

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки Субъектом, принимающим такое решение, является либо исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, либо орган местного самоуправления, если в субъекте Российской Федерации предусмотрено такое перераспределение полномочий. Следует отметить, что государственная кадастровая оценка проводится периодически: не чаще чем 1 раз в течение 3 лет, но и не реже чем 1 раз в течение 5 лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Исключения составляют города федерально значения. Здесь государственная кадастровая оценка может производиться чаще: ограничение установлено 1 раз в течение 2 лет[183].

Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки в свою очередь можно разделить на два этапа: издание соответствующего акта и доведение его до всеобщего сведения. В акте органа государственной власти или органа местного самоуправления должны быть отражены некоторые обязательные сведения, в частности год начала проведения государственной кадастровой оценки, виды объектов оценки, категории земель для земельных участков, наименование субъекта Российской Федерацииили муниципального образования. Для ознакомления с решением о проведении государственной кадастровой оценки орган, принявший такое решение, в течение 10 дней размещает его на своем официальном сайте (в случае отсутствия такого сайта – на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации) и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерациифедеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)[184].

2. Определение объекта оценки

После осуществления действий по принятию решения происходит формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Занимается формированием такого перечня Росреестр по запросу органа, принявшего решение о проведении оценки, поскольку информация об объектах оценки берется из государственного кадастра недвижимости. Росреестр вправе делегировать такие полномочия подведомственному ему государственному бюджетному учреждению.

3. Определение субъекта оценки

После формирования перечня объектов необходимо определить исполнителя работ. Отбор исполнителя является конкурсным, сам конкурс проводит орган, принявший решение о проведении оценки. С лицом, выигравшим конкурс, заключается договор на проведение работ по определению кадастровой стоимости, включающий задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке. В течение 5 рабочих дней с момента заключения договора орган исполнительной власти субъекта Российской Федерацииили орган местного самоуправления направляет в Росреестр сведения о своем месте нахождения, об организационно-правовой форме исполнителя работ, о его полном наименовании и месте нахождения, о дате или сроке сдачи результатов работ.

4. Проведение кадастровой оценки и подготовка отчета – основная стадия

В Законе об оценочной деятельности содержатся лишь общие положения, касающиеся проведения данной стадии. Более полно требования к деятельности оценщика, осуществляющего определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, изложены в ФСО № 4. Государственная кадастровая оценка осуществляется при помощи методов массовой оценки недвижимости. В связи с этим при проведении такого вида оценки не применяются положения ФСО № 7 «Оценка недвижимости»[185].