Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке[186]. Именно применение метода массовой оценки и является причиной несогласия многих собственников и иных заинтересованных лиц с определенной в ходе государственной кадастровой оценки стоимостью объекта недвижимости. Кадастровая стоимость может значительно отличаться от рыночной ввиду того, что при использовании метода массовой оценки оценивается в совокупности достаточно много объектов, отличных друг от друга. Безусловно, это является вынужденной мерой, однако определение в качестве факторов, влияющих на цену объекта, таких показателей, как отсутствие либо наличие развитой инфраструктуры, удаленность от центра города, близость дорог, наличие подведенных коммуникаций и т. п. может привести к нивелированию различий между элитным жильем и обычными хрущевками, поскольку определенная данным методом стоимость 1 кв. м. впоследствии просто умножается на количество кв. метров объекта недвижимости. Попадание в одну группу по определенному критерию объектов со значительно отличающейся рыночной стоимостью может привести к тому, что их кадастровая стоимость будет равна[187]. В связи с этим существует возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, порядок осуществления которого будет описан ниже.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости базируется на трех принципах:

1. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования Росреестром (или подведомственным ему учреждением) перечня объектов недвижимости.

2. Выбор оценщиком подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости должен быть обоснован.

3. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости.

Исключение составляют ограничения (обременения), установленные в публично-правовых интересах и связанные с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

Стадия определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подразделяется на несколько этапов:

Этап 1. Заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке

Этап 2. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости

Этап 3. Определение ценообразующих факторов объектов оценки Следует отметить, что ценообразующие факторы определяются оценщиком самостоятельно на основании собственных выводов о влиянии того или иного фактора на кадастровую стоимость. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. В качестве ценообразующего фактора может применяться, например, местоположение объекта недвижимости, наличие инфраструктуры, удаленность от дорог и т. д. Для земельных участков такими факторами в основном выступают категорияи вид разрешенного использования, площадь. Если вид разрешенного использования не установлен, то для незастроенного земельного участка принимается вид разрешенного использования, обеспечивающий его максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования, для застроенного – вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Этап 4. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки

Сбор осуществляется оценщиком на основании данных, включенныхв фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерациии муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Этап 5. Группировка объектов оценки

Все объекты из перечня разбиваются на группы на основании информации, полученной на предыдущих этапах. Включение объекта в ту или иную группу должно быть обоснованно.

Этап 6. Сбор рыночной информации

Осуществляется исходя из принципов достоверности и достаточности. Если специалист выяснит, что имеющейся рыночной информации недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.