Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Определением ВС РФ от 21 декабря 2015 г. № 305-ЭС15-12075 по делу № А40-81849/2014 решения нижестоящих судов отменены, дело отправлено на новое рассмотрение.

Следует отметить, что итоговое решение по делу выносится судом либо на основании отчета, либо на основании проведенной в ходе судебного разбирательства судебной экспертизы. Применение того или иного доказательства зависит от позиции конкретного судьи, правильности первоначально представленного отчета, позиции Федеральной кадастровой палаты.

В заключении следует отметить, что причинами отказа в удовлетворении требований истца по спорам о кадастровой стоимости не всегда становится отчет об оценке объекта недвижимости. Зачастую суды выносят отказные решения ввиду прекращения существования объекта[191], неактуальности оспариваемых сведений о кадастровой стоимости[192]. Если говорить о причинах отказа в удовлетворении требований по основаниям, связанным с представленным отчетом об оценке, то практика показывает, что наиболее распространены случаи отказа судов в удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в связи с определением рыночной стоимости на неверную дату[193]. Избегая приведенных выше наиболее распространенных ошибок при предъявлении отчетов об оценке объектов недвижимости в суд, гораздо проще добиться вынесения положительного решения суда. При подготовке оценщиком грамотного отчета, полностью отвечающего требованиям законодательства, суды, как правило, удовлетворяют заявленные требования, поскольку данное доказательство является основным в спорах о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Глава 3. Оценка недвижимого имущества по общегражданским делам

3.1. Понятие недвижимого имущества и его состав

Как известно, объекты материального мира можно классифицировать на движимые и недвижимые вещи. Российское гражданское законодательство содержит положения, определяющие некоторые характеристики, позволяющие отнести ту или иную вещь к категории недвижимых или движимых вещей. Законодатель относит к недвижимости земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо указанного перечня, к недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания[194]. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В ст. 133.1 ГК РФ говорится о том, что в качестве недвижимой вещи может выступать единый недвижимый комплекс, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности на совокупность входящих в него объектов зарегистрировано как одну недвижимую вещь. Следует отметить, что перечень, содержащийся в ГК РФ, не является исчерпывающим, поскольку законодателем отмечено, что законом к недвижимости могут быть отнесены и иные объекты[195].

Итак, в законе содержится весьма обтекаемая формулировка понятия «недвижимое имущество», в связи с чем на практике довольно часто возникают вопросы, касающиеся относимости той или иной вещи к категории недвижимости. Например, в ВС РФ рассматривался спор, касающийся признания объектом недвижимости асфальтового покрытия дороги. Суд сформулировал следующую позицию: для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке[196]. Соответственно, судам нижестоящих инстанций при рассмотрении данного вопроса необходимо было ответить на вопрос: являлась ли дорога элементом благоустройства либо была построена с соблюдением соответствующих норм и правил[197].

Определенные сложности возникают также с отнесением к категории недвижимости объектов незавершенного строительства. Согласно правовой позиции высших судов объект признается объектом недвижимости только при наличии фундамента[198]. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ)[199].

В связи с существующими проблемами в практической юридической деятельности тема определения перечня объектов, которые можно относить к недвижимому имуществу, до сих пор активно развивается теоретиками. Для выявления критериев, соответствие которым позволяет говорить об объекте как о недвижимом имуществе, необходимо определиться с признаками недвижимого имущества.