Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

При проведении оценки недвижимости независимый оценщик помимо общих требований к осуществлениюоценочной деятельности, установленных Законом об оценочной деятельности, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, должен также руководствоваться специальными нормами, содержащимися в ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Выше указывалось на то, что к категории недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр, предприятия как имущественный комплекс. При оценке данных видов недвижимости положения ФСО № 7 не применяются. Кроме того, положения данного стандарта не распространяются на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Это связано с тем, что оценка таких видов имущества имеет свои существенные особенности и регламентирована отдельными ФСО. Например, оценка воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов осуществляется в соответствии с требованиями ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования». Оценка предприятия как имущественного комплекса может производиться на основании требований ФСО № 8 «Оценка бизнеса». Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки осуществляется в соответствии с нормами ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С учетом приведенных выше исключений недвижимость оценивается специалистами-оценщиками по правилам, установленным ФСО № 7. Оценке на основании правил данного документа подлежат:

– земельные участки (застроенные и незастроенные, их части);

– объекты капитального строительства, их части;

– жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;

– доли в праве на объект недвижимости.

Оценочная деятельность начинается с формулирования задания на оценку, являющегося неотъемлемой частью договора на проведение оценки. По общему правилу, установленному в п. 21 ФСО № 1, задание на оценку содержит информацию:

1) об объекте оценки;

2) о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки;

3) о цели оценки;

4) о предполагаемом использовании результатов оценки;

5) о виде стоимости;

6) о дате оценки;

7) о допущениях, на которых должна основываться оценка;

8) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В п. 22 указанного стандарта закреплена возможность установления дополнительных требований к заданию на оценку в других ФСО. Так, для задания на проведение оценки такого объекта оценки, как недвижимость, ФСО № 7 закрепляет ряд дополнений к общему правилу. Среди них:

– состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

– характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

– права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки[207].

Как указывалось ранее, для целей судебного разбирательства может иметь значение не только стоимость объекта недвижимость, но и иные расчетные величины. Так, в зависимости от цели проведения оценки в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, подлежащие установлению, например, арендная плата, затраты на создание, восстановление или замещение, убытки, затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка[208].

Следующим этапом оценочной деятельности является сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Для оценки недвижимости предусмотрен обязательный осмотр объекта оценщиком. При этом осмотр должен быть произведен в наиболее близкий к дате оценки период. Определенный период времени, в который должен быть произведен осмотр, может быть зафиксирован в задании на оценку. В случае отсутствия особых указаний осмотр производится по общим правилам федерального стандарта. Следует отметить, что осмотр может и не производиться при наличии объективных причин, которые отмечаются в отчете. Например, если проводится ретроспективная оценка либо оценка имущества, которого уже нет. Отсутствие осмотра может вызвать необходимость установления дополнительных допущений и ограничений, информация о которых также фиксируется в отчете.